也论住宅小区停车位的权利归属
——以修订物权法和完善配套制度为视角
【论文提要】住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，“车位之争”在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于现行法律规范的缺失和不甚明确，导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现,“车位之争”，必将导致更大范围的矛盾对立， 住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。本文试图从物权法理论出发，以修订物权法和完善配套制度为视角提出粗浅意见。论文分为四部分：第一部分关于小区停车位的法律性质分析。确定住宅小区停车位的含义和性质是讨论其归属的前提。第二部分论述我国目前住宅小区停车位的权属争议与《物权法》的缺陷。第三部分就修订物权法和完善配套制度，界定住宅小区停车位的权利归属提出自己的见解，以期能对以后的司法解释和相关规定的完善有所裨益。第四部分结语。
【关键词】停车位；集合形式；权属争议；物权诉讼；“私法自治”原则；“法定停车位”概念
一、 住宅小区停车位的法律性质分析
（一）住宅小区停车位的含义
住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然支线(如河流)划分，并不为交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小区一般设置一整套可满足居民生活需要的基层专业服务设施和管理机构，如供电房、绿地、健身设施、物业管理用房、数字监控系统以及停车位等。
停车位是指各种停车场所中可供一辆汽车停放的单元。和停车位相关的概念还有停车库、停车场。停车场是指在露天或者地下设置的，供各种机动车和非机动车停放的场所。停车库，一般是指设置于建筑物内部的具有封闭特征的设施。停车库与停车位不同的是:一方面，车库具有四至的封闭空间，其本身就是建筑物或建筑物的一部分，具有建筑物的一般特点;另一方面，停车位是基于一定的土地使用权而设置于路边、空地或地下，而停车库不是利用土地使用权的地表兴建的。因此，本文所讨论的停车位的归属，仅仅限于建筑物区分所有权制度中的车位。
停车位是服务全体建筑区分所有权人的重要设施，建筑物的专有部分离开了它功能就会大打折扣。在现代房产买卖中，小区是否有停车位和拥有停车位的多少已经成为衡量房地产价值的重要因素，小区的停车位配套越齐全、越合理，房产的市场吸引力就越大，价格就越高。小区停车位与建筑物区分所有权是密不可分的，车位是整个小区的有机组成部分，是建筑物区分所有制度中的重要财产，因而讨论其权属非常必要。
讨论停车位，必然要涉及停车场问题。停车位与停车场存在这样一种关系:停车位是组成停车场之最基本元素，各种形态各异的停车场所是由数量或多或少的停车位组成。也就是说，“停车位是各种停车场所的基本单元，而各种停车场所则是停车位的集合形式”[1]。现实生活中，存在很多类型的停车场所，而随着社会的发展，还会出现更多类型的停车场所。如果我们单纯地讨论某一种停车场所的法律问题，都可能存在偏颇。然而，只要把停车位的性质搞清楚，各种停车场所的法律问题也就迎刃而解，这就是本文从停车位角度而没有从各种具体的停车场所的角度作为研究出发点的原因。
（二）各国对停车位性质的不同认定
日本将停车场区分为屋内停车场和屋外停车厂, 认为屋外停车场属于共有基地上为特定区分所有权人或第三者设定的利用权, 此利用权属于共用部分的专有使用权;但是对于屋内停车场, 最初法院判决有认定专有部分, 有认定为共用部分, 但最高法院判决最终维持了专有部分意见, 其理由为: 停车场满足专有部分的两个要件, 即构造上的独立性与利用上的独立性。而日本学界认为, 由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的, 最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的, 故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。
美国的区分所有物业产权法规定, 小区内的任何设施, 只要不是专有部分, 就是共有部分, 反之亦然。小区内决不允许既不属于专有部分又不属于共有部分的“飞地”存在, 除了小区房屋单元的业主以外, 不允许任何他人在小区内拥有任何共用设施和配套设施。所以美国小区内的停车位都为共用部分, 业主或居住者享有停车权利, 不允许小区业主以外的任何他人拥有小区内停车位的产权, 也不允许物业小区内的停车位作为独立的专有部分单独买卖。
在大陆法系传统国家德国, 其民法典对停车位问题并没作出规定, 而是于 1973 年修订 《住宅所有权法》 时得到了明确, 该法的第 3 条第 2 项规定 “以持久性界标标明范围之停车场, 视为有独立性之房间” 。也就是说地上、 地下的停车场都可设 “专有所有权” 并能够独自让与、 设定负担。同样, 在另一个传统大陆法国家法国, 在其 1950 年的《都市计划法》 当中也规定了 “居住区域与停车区域得为分别的不动产” , 亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分开, 开发商有义务为每个住户设计一停车空间,但停车场为独立不动产, 业主可以购买, 也可以不购买; 在有空闲时出售公司可以卖于外人。而在我国的台湾地区, 1991 年 4 月台湾 ‘内政部’ 营建署命令 “日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间, 应视为 ‘公共设施’ , 不准登记为个人私有, 也不准分割零售”。该规定将停车位视作公共设施, 并依附于专有部分。
由此可见, 世界各国和地区对停车位问题看法不一,总体上均认为开发商负有向业主或物业使用人提供停车位的义务, 至于业主以何种方式取得这种停车位则有不同的安排。
（三）我国台湾地区停车位性质
在我国台湾地区，停车位数量根据建筑物楼层总面积按比例配置。台湾地区《建筑法》第102条规定，建筑物须有法定停车空间，具体由“辖市”、“县(市)”、“政府”拟定，再报请“内政部”核定。根据规定，建筑物停车位分为法定停车位、自行增设停车位及奖励增设停车位三种。其中，法定停车位是满足区分所有权人公共需要之必需设施，性质为区分所有建筑物的共用部分，依附于专有部分一体处分；第二种是自行增设停车位，指开发商超出法定义务额外增建的停车位，这类车位可设定为专有部分，由开发商出售或转让；第三种奖励停车位指因法定事由得到政府奖励容积而增建的停车位，此类停车位因单独计算容积而独立于建筑物，由开发商自行处分及收益，但在使用上必须为公众服务。
（四）我国住宅小区停车位的性质
我国讨论停车位的权属问题，首先要确定的是，停车位是否是“物”、能否成为所有权的客体?传统民法理论中，物是指客观存在于人身之外，能满足权利主体的利益需要，并能为权利主体所能支配和利用的物质实体。小区停车位作为区分所有建筑物的配套设施是客观存在的;其设置目的就是为了方便业主泊车使用，即能为权利主体所能支配和利用;每一个停车位均有固定的界限和标明的范围，能够从一般观念将彼此以及他物区别开来，可以被人支配与控制。因此，停车位显然具备“物”的各项基本特征，具备了法律上“物”的基本属性。
停车位属于小区的组成部分，与小区的主体一区分所有建筑物的关系密不可分，然而这种关系究竟属于何种性质?是独立的物与物关系还是从属关系?这是研究停车位权属问题必然要讨论的。在停车位与区分所有建筑物之间的关系上，梁慧星教授认为车位一般属于从建筑物，而房屋为主建筑物。陈华彬教授认为车位为附属建筑物，对区分所有建筑物具有从属关系[2]，也得出了停车位与区分所有建筑物为主物从物关系的结论。据此结论，根据主物转移，从物随之转移的原则，作为从物的小区停车位的法律权利就依附于作为主物的区分所有建筑物。
依法处分小区停车位要考虑到它与所依附的区分所有建筑物的关系，但并不能因此就推导出二者属于主从物关系。根据传统民法理论，主物和从物都是独立之物，需要结合起来才能发挥物之效用，而作用有主要和次要之分时，才被区分为主物和从物。主物是指与其他物结合使用时发挥主要效用的物，从物则是在结合使用时发挥配合、辅助、保护主物作用的物。据此理论，住宅小区停车位作为方便业主生活的辅助物，其脱离区分所有建筑物并不会影响它效用之发挥，还能照样发挥其泊车的功能。因此，住宅小区停车位和建筑物并非主从关系。停车位是具有相对独立的物，应当可以进行独立交易。然而，停车位是作为建筑物的配套设施而规划设计的，是为建筑物区分所有权人服务的。无论是理论还是实务上，停车位的权利行使在区分所有权制度中还要受到众多相关权利的影响和制约，使其不能像一个纯粹的民法上的“物”那样受到自由处分，在对停车位做出处分时还必须要考虑到它与其依附的建筑物之间的关系。
二、住在小区停车位的权属争议与《物权法》的缺陷
（一）《物权法》颁布实施之后就我国目前小区停车位权属争议的现状
《物权法》第74条明确规定了车位、车库的归属，即建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位归业主共有，但占用城镇公共道路或规划用于停车的地面车位属于例外。但是《物权法》正式实施后，关于住宅小区停车位的纠纷并没有停息，事实上，由于《物权法》中对停车位的部分问题没有作出具体规定，导致一些新争议还在产生。
1、房地产开发商通过改变处置车位的方式来赚取高额利润
天津市市区道路桥梁管理规定
天津市人民政府
天津市市区道路桥梁管理规定
1990年11月27日天津市人民政府第28号令发布
第一章 总 则
第一条 为加强本市市区道路桥梁的管理，充分发挥道路桥梁的使用功能，保持设施完好，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 本规定适用范围：
（一）道路设施。包括车行道、人行道、里巷和楼间甬路、路面边缘至建筑线之间的土路、广场、公共停车场以及路肩、分隔带、道路两侧边沟、路名牌等道路附属设施。
（二）桥梁设施。包括各种桥梁、立体交叉桥、过街人行天桥、地道、涵洞以及桥上和地道内照明灯具、桥名牌、吨位牌等桥梁附属设施。
第三条 天津市市政工程局是本市道路桥梁管理的主管机关。
第四条 道路设施按市市政工程局确定的分工界线分别由天津市道路桥梁管理处和区城建局（区市政局）负责管理。
桥梁设施由天津市道路桥梁管理处负责统一管理。
天津市道路桥梁管理处和区城建局（区市政局）以下统称为道路管理部门。
第五条 各单位投资修建的专用道路桥梁设施和单位内部的道路桥梁设施，由产权单位负责维修和管理。
第二章 道路设施管理
第六条 禁止下列损坏道路设施的行为：
（一）在道路上拌合水泥、砂浆、混凝土等；
（二）在道路上碾压炉灰、铁板等；
（三）在道路上洒漏腐蚀性物质，油浸或水泡道路；
（四）在道路上焚烧物品、进行各种损坏道路的明火或焊接作业；
（五）两吨以上的机动车在里巷和楼间甬路中擅自通过；
（六）在非指定的道路上进行机动车试刹车；
（七）机动车和畜力车在人行道上擅自通过或停放；
（八）挪动、拴拽、涂改、遮挡、敲击路名牌等道路附属设施；
（九）向道路、路肩和道路两侧边沟倾倒垃圾、污水或其他废弃物；
（十）其他损坏道路设施的行为。
第七条 禁止履带式车辆、铁轮车和其他对道路有损坏的车辆在铺装路面的道路上行驶。确需行驶的，须经道路管理部门同意，并在采取妥善的保护措施后，方可通行。
履带式车辆，经同意在铺装路面上横穿或短距离通行的，应按公安机关指定时间、路线行驶。
第八条 凡改动或影响道路设施结构设置各类棚亭、广告牌、宣传牌、机动车和非机动车停车场（存车处）、公共电（汽）车车站、永久性护栏等和在建筑物门前修建台阶、坡道以及植树、栽仲花草的，均须征得道路管理部门的同意。
施工中，不得损坏其他道路设施；施工后，由施工单位或个人负责清除废土杂物。
第九条 市区干线道路不得开办摊群市场。
改变道路使用功能开办摊群市场的，须征得市市政工程局的同意，并按有关规定办理审批手续。
第十条 设置在道路上的各种井子，不得高于或低于路面十五毫米，发生井子塌陷、井盖缺损等现象，产权单位应及时修复。
各种地下管道发生渗、漏、跑、冒等情况时，产权单位应迅速修复。
第十一条 各单位修建与市区道路相通或相交的专用道路、桥梁及铁路时，应事先征得道路管理部门的同意并签订协议。
第十二条 市区道路与铁路平交道口的养护管理分工为：两股钢轨之间及钢轨以外二米以内的铺面部分，由铁路产权单位负责；道口铺面以外部分，由道路产权单位负责。铁路、道路产权单位应相互配合，保证道口路面平顺。
第三章 占路收费管理
第十三条 单位和个人占用市区道路，在按有关规定办理审批手续后，应向道路管理部门缴纳占路费。
第十四条 道路管理部门核收占路费，应使用市市政工程局统一印制的占路收费单据，并按市人民政府规定的占路费标准收取。
任何部门和个人均不得擅自减免占路费。
第十五条 对未经批准占路的单位和个人，除由公安交通管理部门依照有关规定予以处罚外，并由道路管理部门按规定标准的三倍追缴占路费。
第十六条 对超过批准时间和面积占路的单位和个人，除由公安交通管理部门依照有关规定予以处罚外，并由道路管理部门按规定标准的二倍追缴占路费。
第十七条 经批准占路的单位和个人在占路期间不得改动、损坏道路设施，在占路结束后，负责将路面清理干净。
第十八条 因道路维修、拓宽或改建需要中止或终止占路的，占路单位和个人应在限期内无条件撤出。
第四章 道路挖掘管理
第十九条 任何单位和个人挖掘道路，均须经道路管理部门审核同意，由公安交通管理部门办理手续，并按规定标准向道路管理部门交纳道路挖掘修复费。
第二十条 新建、改建和扩建的道路在竣工后三年内，除地下管线事故紧急抢修外，原则上不准挖掘；确需挖掘的，按下列规定交纳道路挖掘修复费：
（一）道路竣工一年以内（含一年）的，按规定标准的三倍交纳；
（二）道路竣工三年以内（含三年）的，按规定标准的两倍交纳。
第二十一条 每年十一月十五日至次年二月底原则上不准挖掘道路；确需挖掘的应按规定标准的两倍交纳道路挖掘修复费。
第二十二条 挖掘道路的施工单位应按批准挖掘的位置、面积、时间进行施工。需要移动位置、扩大面积、延长时间的，应办理变更手续。
第二十三条 道路挖掘施工现场应设置明显标志并采取安全防护措施。
第二十四条 各种地下管线的产权单位因抢修管线事故，需立即挖掘道路的，应同时向道路管理部门作口头通报，并按规定标准在三天内向道路管理部门交纳道路挖掘修复费。
第二十五条 道路挖掘后的沟槽回填工作由挖掘道路的施工单位负责。施工单位应按道路管理部门规定的土质和方法分层夯实，并符合土基密度和沟槽回填标高等技术标准，不得将混有杂物或达不到密实度标准的原土质重新回填沟槽。
路面结构修复工作由道路管理部门负责。
第五章 桥梁设施管理
第二十六条 禁止下列损坏桥梁设施的行为：
（一）在桥梁上下游二十米的河道范围内擅自埋设管线、挖沙取土；
（二）在桥梁下停泊船只；
（三）船只通过桥梁时碰撞或用篙点触、拴拉桥桩和纵横梁；
（四）在桥梁设施上乱贴滥画，堆放物料；
（五）其他各种损坏桥梁设施的行为。
第二十七条 车辆通过桥梁时，应按标志牌的规定行驶，不准超重、超高、超速。
超重车辆通过桥梁，须经道路管理部门同意，并按公安机关指定的时间行驶。
超重车辆通过桥梁应按规定标准向道路管理部门缴纳超重车辆过桥损失补偿费。需要采取桥梁加固保护措施的，超重车辆产权者应承担桥梁加固所需费用。
第二十八条 各种管线需藉桥梁通过的，应经道路管理部门批准，并签订管线过桥技术与施工安全保障协议书和交纳管线过桥损失补偿费。
禁止对桥梁设施有腐蚀性或降低桥梁承载能力及改变桥梁设施结构的管线藉桥梁通过。
第二十九条 开启式桥梁在开启前，各种船只、车辆应在距桥梁五十米以外的地方停泊、停驶，待许可通过的信号发出后，方可通过。
第六章 奖励和处罚
第三十条 对保护道路桥梁设施作出显著成绩的单位和个人，由道路管理部门或主管机关给予表彰和奖励。
第三十一条 对违反本规定第六条、第七条第一款、第八条的，由道路管理部门分别情况责令停止违章行为、恢复原状、交纳道路设施损坏赔偿费，并可处二百元以下罚款。
第三十二条 对违反本规定第十条的，由道路管理部门分别情况责令限期修复、交纳道路设施损坏赔偿费，并可处二百元以下罚款；因不履行修复义务造成人、车事故者，还应依法承担民事责任。
第三十三条 对违反本规定第十七条的，由道路管理部门责令交纳道路设施损坏赔偿费，并视情节可处二百元以下罚款。
第三十四条 对违反本规定第十九条，未经道路管理部门审核同意擅自挖掘道路的，由道路管理部门责令停工、交纳道路挖掘修复费，并视情节按道路挖掘修复费的三至五倍处以罚款。
第三十五条 对违反本规定第二十五条，达不到回填规定标准的，除由道路管理部门责令施工单位重新返工回填外，还可视情节处二百元以下罚款。
第三十六条 对违反本规定第二十六条、第二十七条、第二十八条、第二十九条的，由道路管理部门分别情况责令停止违章行为，限期拆除违章设施、交纳桥梁设施损坏赔偿费，并可视情节处二百元以下罚款。
第三十七条 对故意损坏道路、桥梁设施，阻障道路桥梁管理人员依法执行职务，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法予以处罚；对构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十八条 道路管理部门的工作人员应依法行使职权。对滥用职权、循私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；对构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第三十九条 本规定中道路设施损坏赔偿费、桥梁设施损坏赔偿费，超重车辆过桥损失补偿费、管线过桥损失补偿费和道路挖掘修复费的标准，由市市政工程局提出，报经市城乡建设委员会批准执行。
第四十条 机动车试刹车路线由市市政工程局和市公安局共同确定。
第四十一条 塘沽区、汉沽区、大港区和郊区、县城镇的道路桥梁管理，可参照本规定执行。
第四十二条 本规定由天津市市政工程局组织实施并负责解释。
第四十三条 本规定自一九九0年十二月一日起施行。
一九八一年九月十九日市人民政府颁布的《天津市市区道路桥梁管理暂行办法》和一九八二年十一月六日市人民政府颁布的《关于修改（天津市市区道路桥梁管理暂行办法）部分条文的决定》同时废止。
1990年11月27日
