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论不动产租赁权的性质

郑俊　安慧敏


内容摘要：关于不动产租赁的性质，尤其是房屋租赁的性质，是物权或债权，一直有比较明显的争议。本文将主要从房屋租赁和用益物权进行比较，来论证应将房屋租赁等不动产租赁的性质定性为物权属性。

关键词：不动产租赁；租赁权债权；租赁权物权性


一、 引言

　　本文的写作缘于在物权法课程中以下的疑问：第一，不动产租赁权的效果是对他人之物的使用，而用益物权也是使用他人之物，这两个权利的实质区别是什么？第二，针对目前学界对不动产租赁权性质的不同看法，到底何是何非。本文将比较不动产租赁和用益物权的特征，来论述和还原不动产租赁权的物权本性。

二、 不动产租赁权性质的不同学说

　　学者对不动产租赁权的性质颇有争论，并存在以下三种学说：

（一） 租赁权债权说

　　租赁权债权说源于罗马法。关于租赁契约的效力，罗马法规定，在物的租赁中，承租人只是持有物，换言之，他完全依赖于出租人，仅仅取得针对出租人的债权。承租人不能针对干涉其活动的第三人行使诉权，而只能因出租人违反平安无忧地享用物而对其提起诉讼。
　　持此说的学者认为，承租人对不动产的使用、收益的权利，是因租赁物之交付而取得，并非如物权的直接支配其标的物的独立权利，是从属于租赁权之权能，故租赁权非属物权，仍属债权。

（二） 租赁权物权化说

　　租赁权物权化学说源自德国，德国最早确定了“买卖不破租赁”的规则，赋予了租赁权一定的排他力。租赁权物权化说在当今学术界占了主导地位, 该说承认了租赁权的物权特性,即具有一定的排他性。但基于物权法定主义、而主张租赁权为债权又无法圆满解释承租人何以有直接占有、使用和收益租赁物的权利, 于是采取了折中的态度。

（三） 租赁权物权说

　　租赁权物权说认为，租赁权是基于占有租赁物，通过使用租赁物而取得收益，本质上是对物的支配，属于物权的范畴，即“支配权实为租赁权之本体”。
　　针对不动产租赁权的性质，不光在学界的主张各有不同，在现实的立法活动中，也各有不同的体现。法国、英国，美国的立法都承认不动产租赁权的性质是物权性质；德国、日本以及我国《合同法》都主张不动产租赁权的物权化说；而针对不动产租赁权的债权性质说，则现在为大多数国家立法所抛弃。

三、 不动产租赁权非物权说的原因及不足

　　不动产租赁的效果是对他人之物的占有、使用和收益，而我国《物权法》中所规定的用益物权的法律效果也是对他人之物的占有、使用和收益。那么为什么如此相似的两种权利，却有着天壤之别,一个是债权，而一个是物权呢？把不动产租赁权排除在物权之外而规定为债权的原因又是什么呢？
　　经过分析，我们发现不动产租赁权规定为债权的原因不外乎以下几点：
　　第一，认为不动产租赁权主要是依据合同产生的权利，合同权利是债权，而且大陆法系国家在立法中一般都将租赁权放在债法部分予以规定。
　　第二，物权是对世权，权利人拥有直接支配其标的物的独立权利，无需征得他人同意。而不动产租赁权，正如史尚宽先生所言，不动产租赁的承租人虽然也享有使用和收益权能，但是其只能向出租人主张，具有债的相对性，所以其只能为债权，而不是物权。
　　第三，物权法定是物权的根本原则。根据该原则，法律对于每一个物权都做出了全面确定的规定，不应有不确定内容。而不动产租赁，由于租赁期间的不确定，法律无法对此“法定”，所以只能把其规定为债权。
　　虽然以上理由看似合理，但是，我们却能推敲出其中的不足：
　　第一，不动产租赁权虽然是依据租赁合同所产生的权利，但是某个物权的成立方式并非物权本身的特质，这种“出身论”看到的仅仅是现象，而对事物的判断应该根据其实质。许多用益物权的设立也是由于双方的约定才产生的，只不过后来完成了物权的必要的公示程序，因此通过何种方式成立似乎不是定性的理由。至于罗马法中就有的“买卖不破租赁”理论，其理论前设就是认为租赁是债权，也未说明理由。
　　第二，诚如史尚宽先生所言，不动产承租人对租赁物的使用、收益权能，是在出租人将租赁物交付给承租人之后，承租人才能行使上述权能的，此权利只能对出租人主张。那我们就要问，作为物权中的用益物权，用益物权人不也是在取得用益物之后才开始享有和行使使用、收益的权利吗？那为什么同样是相同的权利获得方式和行使方式，在土地等不动产方面表现为用益物权而在房屋等不动产就表现为债权呢？况且，承租人在占有租赁物后，其行使使用权、收益权并不用他人的介入，自己就能完成。
　　第三，物权法定原则的具体内容是指：对物权的权利内容（各方权利、义务）和种类进行法定，而对于某个物权的具体时间问题，却并非要求法定。如果以不动产租赁的时间过短为理由，认为不适合用益物权来保护，那也是不合适的。在现代生活中，许多租赁权的期限也超出了10年，如我国《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。可见时间的问题不是将不动产租赁排除在用益物权体系外的原因。
　　第四，如果承认了租赁权的物权化，那就是表明承认不动产租赁权是债权。既然是债权，根据债之相对性完全否定债权人对第三人主张权利，债权仅可以约束债务人。但就租赁权而言，承租人能够对租赁物的新所有人主张“买卖不破租赁”，不能否定这是承租人在对第三人行使权利。那么债权之相对性理论对这个问题又能如何解释清楚呢？
　　第五，如果租赁权是债权，并在一定情况下可以物权化，那么债权与物权的区别又是什么呢？债权制度和物权制度作为民事制度的两大支柱，各有分工，界限明确。传统民法理论自产生之时，就一直强调二者间的区别，认为它们泾渭分明，不容混淆。即使主张租赁权物权化的学者，也毫无例外。比如，王利明教授列举的二者间的区别达七点之多。学者们一面阐释债权与物权的差别，另一面又混淆了双方的对立，这在逻辑上不符合同一律的要求。物权法专家既主张债权与物权的区别，又主张两者合流，是在企望鱼与熊掌兼得。“或者是分清物权与债权，或者是放弃关于物权的理论与实践，这里没有第三种可供选择的方案”。退一步讲，即使租赁权是债权，也能物权化，那么这个物权化的过程是怎样的呢？其法理依据又是什么呢？

四、不动产租赁权应为物权

　　经过上述分析，我们发现如果把不动产租赁权定位为债权，很显然是难以让人信服的。而在租赁权的债权性不能解释租赁权的物权效力时，如果学者再告诉我们，租赁权还可以物权化，以达到自圆其说的目的时，那么我们对一些学者批评这种行为是“一种学术上懒惰的表现”也可以理解了。
　　而通过和用益物权的比较，我们发现，将不动产租赁权规定为物权，并不是不可能的，甚至可以说是合理的，理由如下：
论商标与商号冲突之解决

王瑜


报载：广州、中山有两家公司同时使用“好太太”作为商标和商号。但最近，广州“好太太”被评为“中国驰名商标”，将中山的“好太太”告上法庭。中山“好太太”将广州“好太太”也告上法院，要求追究后者滥用驰名商标保护制度、实施不正当竞争行为的侵权责任。据了解，以“好太太”为商标或商号的公司全国不下10家。
商标与商号似乎是天生的冤家，一直以来就冲突不断，以前我们一般看到的商标与商号冲突的案例，总有一方基于不正当的竞争目的，将他人比较有名的商标注册为自己的商号，或者将他人比较有名的商号注册为自己的商标。两个“好太太”商号相同，商标相同，他们分别注册，各自使用，注册都没有法律上的瑕疵，使用过程中大家都很别扭，但是无可奈何，大家还能平安相处，当其中一个被评为驰名商标后，各方均衡的力量被打破，于是冲突爆发，双方都诉之法律解决。这个案件让我们看到了商标与商号冲突的另一面，也将我们更深层次地思考商标与商号冲突的解决问题。
商标与商号本同根兄弟
商标与商号都是企业的无形资产，商标和商号的基本功能都是区分功能，商标区分商品的来源，其实就是区分商品是谁生产的，商号也具有这样的功能，而商号直接就是企业的名称，商号的区分功能比商标来得更为直接一些；每个的产品都标有生产厂家，而不是每个产品上都标注有商标，商号的使用比商标更为广泛一些；商标如果消费者不是很熟悉，商标的区分功能就不如商号强。也许正是基于商号本身就具有区分功能使我国的企业淡漠了商标的注册。
当商标和商号初此呈现在消费者面前都只具有基本的区分功能，就象市场上新来了两个卖豆腐的，初此见面人们只知道这是张三，那是李四，对其人，其做的豆腐由于不了解不能给出任何的评价。所谓日久见人心，慢慢大家了解了，张三的豆腐用料很实在，价格很公道，不短斤两，服务态度又很好，而李四却很一般，大家当然买张三的。开始人们只看是张三产，还是李四产，也就是只通过商号来区分，后来张三和李四都将自己的名字注册为商标，人们购买时还可以看张三牌还是李四牌。张三和李四都发达了，又做起了其他的产品，这个产品没有商标，人们看到是张三产的，默认为张三做其他的东西应该和做豆腐一样对产品是负责任的，又争相购买。但是市场上还有其他的张三牌的产品，却不是张三生产的，人们还是不认可。商号具有唯一性，而商标不具有唯一性（商标分类注册，同是张三牌很可能存在几十个），从以上的分析可以看出商号的区分作用其实大于商标。
商标为生产者所拥有，商标必须要依附在其生产者身上，商号是企业的化身，商标对商号具有一定的人身依附性。所以国外有的国家法律规定，商标有名了以后限制转让，那是有道理的。甲企业具有良好的售后服务，追求产品质量，乙企业则可能是投机取巧分子，偷工减料，甲企业的商标成为驰名商标后，如果转让给乙企业，这个商标被甲企业赋予的良好的售后服务、以及对产品质量负责任等其他功能不会自然随之转让，那么该商标的价值将大打折扣，人们想当然地认为乙拥有了这个商标，依然是偷工减料的，所以这个商标在甲企业的手中会给甲企业带来巨大的利益，但是在乙企业手中将不再具有多大的价值。一个企业可以生产无数种产品，可以有无数个商标，象西门子公司的商标总数以万计算，而商号却只有一个，商标可以被抽象化，人们认商标时有可能根本不知道是哪个企业生产的，当某企业的一个商标遭受质疑，对该企业其他的商标不一定会牵连，但是当人们对这个企业整体感觉是质量低劣，服务恶劣的时候，这个企业所有的商标将会被市场拒绝。企业对产品的生产质量的态度，对售后服务的做法，这些都将影响消费者的购买，这些可以被附着在商标上，而更多的是附着在商号上。当人们认可某个企业时，无论它生产什么产品都会取得消费者的认可，就象一个人具有了人格魅力，他做什么大家都相信他，商标只会对商标本身造成影响，而商号却是企业整体的影响，所以商号的内涵要大于商标。
从以上的分析来看，如果说商标与商号是同根兄弟，那么商号是兄，商标是弟。
商标与商号同根不同命
从目前我国的法律体制来看，对商标和商号的保护有些厚此薄彼了，明显对商号的保护弱于商标。商标有专门的以自己的名字命名的法律，商标受到行政与司法双重法律保护，侵犯商标权会受到严厉的打击，甚至是可以被判刑的，而商号却没有那么幸运，象使用“好太太”为商号的全国有十几家，但是谁都找不到从法律上撤消对方商号的依据。
我国商标与商号分别有两个部门主管，商标全国只由国家商标局一家注册。商标注册要经过严格的审查程序，有很多道关卡，第一关，商标局自行审查，申请注册的商标如果发现在同一类别上有相同或近似的商标是不予注册的，如果和驰名商标相同或近似在不同类别也是不可以注册的。第二关，商标异议，商标局经过初步审查，认为可以注册的就进行公告，公告是要出版的，每个人都可以查阅，在公告期内，任何人都可以提出异议，提出自己认为该商标不能获得注册的理由，理由成立该商标不能获得注册。第三关，商标争议，商标即使获得了注册，在第一年内，还可以提出理由认为该商标不应该获得注册，而要求撤消该商标。可见商标的审查注册程序是很严格的，而且会给权利人许多次机会主张自己的权利。所以在正常的情况同一个类别是不会出现相同的商标的，但是商号却由各个县以上的工商局来注册，各工商局只在本行政区范围检索，如果没有发现有相同的商号即给以注册，几乎没有任何途径来纠正可能存在的问题，于是在全国范围就可以出现无数个“好太太”的商号。
如果商号被他人恶意注册为商标，比较容易解决，可以以侵犯在先权利为理由，在一定的时间提出要求撤消该商标，一般情况下，被撤消的可能性比较大，但是如果是商标被注册为商号则要难得多，首先只有该商标是驰名商标的情况下，才有权利提出撤消要求，但是即使是驰名商标，想要撤消别人的商号实际程序将是非常困难的，如果商标和商号由两个省的企业分别拥有，那么还需要国家工商局来协调，最后的结果几乎无法期待。所以发生最多的是将有名的商标注册为商号，绝大多数情况，拥有商标的企业只能望洋兴叹、无可奈何。
商标与商号冲突的解决
正是商号分散的注册体制破坏了商号的全国唯一性，使其区别功能受到了极大的影响，也造成了商标和商号冲突的根源。商号与商标的冲突从主观上看分为两种：一是恶意的，二是善意的。如果是善意的无论是将商标注册为商号，还是将他人商标注册为商标，只要证明自己是正当的注册，并没有恶意侵犯他人合法权利的意图，在法律上可以说是无可奈何的。如果不能忍受这种情况的继续延续，只能自己考虑如何改变了，商号变更的成本非常的大，从成本角度讲变更商标是最理性的选择，商标变更可以是渐进的，就是同时使用新旧商标，慢慢将和他人商号冲突的商标淡出市场，这样对自己造成的损失非常的小。如果是恶意的，法律上具有解决的途径，聘请专业的律师来解决就行了。
商标与商号作为同根兄弟本来就不应该被分开，现在的体制却造成兄弟的不和。要解决这个问题，本人认为其实很简单，商标为什么不会在同一类商标出现相同的商标，是因为由商标局进行了统一的检索，这个检索可以在全国范围内保证这个商标在一个类别上的唯一性，商号被恶意使用，主要问题是不能保证全国的唯一性，那么只要将商号和商标一样进行全国统一检索就行了。现在很多省的所有企业的工商基本资料是可以通过网络公开检索的，只要将各个省的资料统一放进数据库内，这样全国可以实现统一检索了，就能保证商号在全国的唯一性，剩下就是将工商登记的商号和商标局的商标名称统一检索的问题，这个在技术上没有任何的问题。其实商标局和工商局本来就是一个单位，工商局是商标局的爹，又不存在各利益单位的关系协调问题，那么工商局只要将商标的数据和工商注册的商号这两个资料库放到一起检索这个问题就解决了，其实就这么简单。
我们不能等待法律的完善，在现有的法律框架下我们还要解决实际问题。对工商局的行为也没有办法寄托希望，作为一个企业我们怎么来预防商标与商号的冲突呢？比较管用的办法是将商号和商标统一，将商号注册为商标。还有一个问题就是把握好商标和商号的取名要有新意和创意，不要落俗套，极大程度地避免造成相同。


作者：王瑜律师，中国知识产权研究会高级会员
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