农业部办公厅关于印发《全国生猪遗传改良计划（2009-2020）》的通知
农业部办公厅
农业部办公厅关于印发《全国生猪遗传改良计划（2009-2020）》的通知
农办牧[2009]55号
各省、自治区、直辖市畜牧兽医（农牧、农业、农林）厅（局、委、办），新疆生产建设兵团畜牧兽医局：
养猪业是畜牧业的支柱产业，良种是生猪生产发展的基础。为推进生猪品种改良进程，提高生猪生产水平，促进生猪产业持续健康发展，我部组织制定了《全国生猪遗传改良计划（2009-2020）》，现印发给你们，请参照执行。
附件：《全国生猪遗传改良计划（2009-2020）》
二○○九年八月四日
附件：
全国生猪遗传改良计划（2009-2020）
良种是生猪生产发展的物质基础。为进一步完善生猪良种繁育体系，加快生猪遗传改良进程，提高生猪生产水平，增加养猪效益，制定本计划。
一、我国生猪遗传改良现状
20世纪80年代以来，我国生猪遗传改良工作稳步推进，种猪质量明显改善，瘦肉型猪生产水平不断提高，养殖效益明显增加，养猪业得到持续稳定发展，为加快农业和农村经济结构调整、满足城乡居民猪肉产品消费和增加农民收入做出了重要贡献。
（一）积累了丰富的品种资源
我国是世界上地方猪种资源最多的国家，具备发展生猪生产得天独厚的优势，长期以来在丰富国内品种资源方面做了大量的工作。一是有效保护地方品种。农业部先后两次公布了国家级畜禽品种资源保护名录，包涵了八眉猪等34个地方猪种；确立了第一批国家级畜禽遗传资源基因库、保护区和保种场，包括宁乡猪、荣昌猪和藏猪3个保护区，以及太湖猪、民猪、黄淮海黑猪等35个猪遗传资源保种场。各地为保护地方猪种开展了大量工作，促进了地方猪种资源的保护和开发利用。二是培育一批新品种、配套系。自1998年以来，苏太猪等15个新品种、配套系通过了国家畜禽遗传资源委员会的审定。这些新品种、配套系普遍具有适应性强、生长速度快、饲料转化率高、肉质优良等特点，在提高我国生猪生产水平和猪肉产品质量上发挥了积极作用。三是成功利用引进品种。先后从丹麦、美国、英国、瑞典、法国等国家引进了大白、长白、杜洛克、皮特兰等世界著名瘦肉型猪品种，以及 PIC、斯格等猪配套系。这些品种、配套系已基本适应我国不同地区的生态条件，为开展我国生猪遗传改良工作奠定了良好的基础。
（二）生猪良种繁育体系初步建立
改革开放以来，我国先后建设了4478个原种猪场、扩繁场，在武汉、广州、重庆建立了农业部种猪质量监督检验测试中心，承担全国种猪与种公猪精液质量等监测任务。成立全国猪育种协作组，积极推进种猪测定、选育与区域性猪联合育种工作。目前，以原种场、扩繁场、种公猪站、性能测定中心（站）、遗传评估中心和质量检测中心等为主体的良种猪繁育体系初步建立。2007年以来，国家在全国200个生猪主产县实施了生猪良种补贴项目，人工授精普及率明显提高，生猪品种改良工作稳步推进。
（三）生猪生产水平逐年提高
随着良种普及率的提高以及饲养管理水平的不断改善，我国生猪生产水平逐年提高。一是生猪生产稳步发展。2008年，全国生猪存栏4.63亿头，出栏6.1亿头，猪肉产量4620.5万吨，分别比1978年增长 53.8% 、278.9% 和 361.4% 。二是生产水平明显改善。生猪存栏率从1978年的53.5% 提高到2008年的131.7% ，胴体重从1980年的57.1千克，提高到76.5千克；育肥猪出栏周期从1978年的300天左右缩短到180天左右；生猪配合饲料转化率与“八五”时期相比提高了20% 以上。
二、存在的主要问题
我国生猪遗传改良工作与发达国家相比仍有较大差距，对国外优良种猪依赖程度高，存在引进 -退化 -再引进 -再退化的现象。具体表现在：
（一）育种基础工作薄弱。种猪场育种积极性不高，“重引进、轻选育”，育种基础设施设备落后，性能测定工作不规范、测定种猪数量少，品种登记没有有效开展，育种群间缺乏遗传联系。原种猪场、科研院校和技术推广部门相互协作的育种体系不完善，尚未形成系统规范的育种管理体制。
（二）种猪市场不规范。“原种场—扩繁场—商品场”繁育结构层次不清晰，没有形成纯种选育、良种扩繁和商品猪生产三者有机结合的良种繁育体系。种猪质量参差不齐，多数种猪场销售的种猪没有性能测定与遗传评估信息，无证经营和超范围经营的问题依然存在。
（三）地方猪种选育重视程度不够。由于地方猪种普遍缺乏持续选育，选育方向不能适应市场消费需求，产业化生产格局尚未形成，加之缺乏长效的资金投入机制，导致地方猪种在种猪和商品猪市场缺乏竞争力，地方猪种数量不断减少，个别甚至处于濒危状态。
三、实施全国生猪遗传改良计划的必要性
针对我国猪遗传改良方面存在的问题，为推进我国猪育种工作健康规范开展，参考发达国家猪遗传改良的成功经验，制定和实施全国生猪遗传改良计划十分必要。
（一）有利于保障我国种猪产业安全
实施生猪遗传改良计划，开展种猪自主选育与新品种配套系培育，可以逐步改变瘦肉型种猪长期依赖国外进口的格局，提高种猪自给率，确保生猪生产平稳发展所需的种源基础，保障13亿多人口的猪肉消费需求；也可以减少种猪进口带来的生猪疫病传播隐患，降低动物疫病对生猪产业持续平稳发展造成的危害。
（二）有利于提高生产水平和效益
发达国家猪育种的实践表明，实施以加速重要经济性状遗传改进为目标的猪遗传改良计划是推动生猪改良最有效的手段。对生猪繁育体系的育种群进行有效改良，通过扩繁群将优秀的遗传品质迅速传递到商品猪生产中，必将使我国生猪生产水平在现有基础上有一个新的突破，从而进一步增加农民养殖收益。
（三）有利于增强我国养猪业可持续发展能力
随着生猪产业化、商品化进程的加快，养殖者对生长速度、瘦肉率、猪肉品质、饲料转化率等经济性状的关注度不断提高，对种猪质量、生产潜能的要求也越发突出，持续的遗传改良成为养猪业持续发展的重要保障。
（四）有利于满足多元化种猪和猪肉市场需求
以我国独特的地方猪遗传资源为母本的杂交利用以及用地方猪种培育的猪新品种（配套系），对于满足特定市场对优质猪肉的需求，满足不同地区和不同消费群体的消费习惯，形成多样化、优质化和特色化的猪肉产品市场将起到重要作用。
四、目标
（一）总体目标
立足现有品种资源，着力推进种猪生产性能测定，建立稳定的场间遗传联系，初步形成以联合育种为主要形式的生猪育种体系；加强种猪持续选育，提高种猪生产性能，逐步缩小与发达国家差距，改变我国优良种猪长期依赖国外的格局；猪人工授精技术加快普及，优良种猪精液全面推广应用，全国生猪生产水平明显提高；开展地方猪种保护、选育和杂交利用，满足国内日益增长的优质猪肉市场需求。
（二）主要任务
———制定遴选标准，严格筛选国家生猪核心育种场，作为开展生猪联合育种的主体力量。
———在国家生猪核心育种场开展种猪登记，建立健全种猪系谱档案。
———规范开展种猪生产性能测定，获得完整、准确的生产性能记录，作为品种选育的依据。
———有计划地在核心育种场间开展遗传交流与集中遗传评估，通过纯种猪的持续选育，不断提高种猪生产性能。
———推广普及猪人工授精技术，将优良种猪精液迅速应用到生产一线，改善生猪生产水平。
———充分利用优质地方猪种资源，在有效保护的基础上开展有针对性的杂交利用和新品种（配套系）培育。
（三）技术指标
在组建核心育种群基础上，通过对种猪性能的持续改良，核心育种群主要性能指标达到：
———目标体重日龄年保持2% 的育种进展，达到100公斤日龄提前2天；
———瘦肉率每年提高0.5个百分点，达68% 保持相对稳定；
———总产仔数年均提高0.15头；
———饲料转化率年均提高2% 。
五、主要内容
（一）遴选国家生猪核心育种场
1.实施内容
制订国家生猪核心育种场遴选标准，结合全国生猪优势区域布局规划，采用企业自愿、省级畜牧行政主管部门审核推荐的方式，选择100家种猪场组建国家生猪核心育种场。
2.任务指标
2016年前分批完成100家国家生猪核心育种场的评估遴选。其中，2009～2012年：开展国家生猪核心育种场的认证，筛选出高生产力水平的核心育种群5万头，配套相关育种设施设备。2013～2016年：形成纯种基础母猪总存栏达10万头的国家生猪核心育种群，形成相对稳定的育种基础群体。
（二）组织开展种猪登记
1.实施内容
全国畜牧总站建立国家种猪数据库并组织开展种猪登记，省级畜牧主管部门按照《种猪登记技术规范》（NY/T820-2004）的要求，组织技术推广部门对本辖区内国家生猪核心育种群纯种猪进行登记，及时传送国家种猪数据库。
2.任务指标
2016年前完成100家国家生猪核心育种场在群纯种猪登记，逐步形成连续完整的种猪系谱档案，并动态跟踪种群变化情况。
（三）建立种猪性能测定体系
1.实施内容
（1）制定种猪性能测定与遗传评估方案，测定和评估的主要性状，包括目标体重日龄、目标体重背膘厚、总产仔数，结合选育效果适时调整测定指标，有条件的种猪场可进行目标体重眼肌面积、21日龄窝重、出生窝重、饲料转化率、利用年限、产仔间隔、体型以及胴体性能与肉质等辅助性状的测定和评估。
（2）种猪生产性能测定坚持场内测定和生产性能测定中心测定相结合，以场内测定为主要形式。
（3）逐步完善主产省种猪生产性能测定中心，加强基础设施建设与改造；种猪生产性能测定中心主要负责对本省区核心育种场种猪生产性能进行抽测、执行国家种猪质量安全监测计划，以及受核心育种场委托开展性能测定工作。
（4）全国种猪遗传评估中心负责全国种猪遗传评估工作，省级畜牧主管部门根据需要建立区域遗传评估中心，负责本区域种猪遗传评估工作，并按要求将数据上报全国种猪遗传评估中心。全国遗传评估中心依据种猪生产性能测定中心报送的抽样测定数据，进行场间性能比较，评价场内测定数据的准确性，增强场间关联度。
2.任务指标
生猪核心育种场按照全国种猪场场内性能测定规程实施全群测定，每周将上周测定数据报全国或区域遗传评估中心。
（四）开展遗传交流与遗传评估
1.实施内容
（1）全国遗传评估中心根据核心育种场上报的性能测定数据，会同全国猪育种协作组专家组制定场间遗传交流计划，经全国畜牧总站审核批准后组织实施。遗传交流以种猪精液交流为主。
（2）国家生猪核心育种场应严格执行场间遗传交流计划，按要求选用其他核心育种场测定优秀的种公猪精液，开展持续性能测定和群体选育工作，建立持续的遗传联系。
（3）遗传评估中心采用多性状动物模型 BLUP方法（模型参见《全国种猪遗传评估方案（牧站（种）〔2000〕60号）》），对各地上报的性能测定数据，进行评估并将结果反馈至育种场，核心育种场以评估结果为依据选留优良种猪，在此基础上开展持续的选育改良。
（4）全国猪育种协作组专家组会同核心场育种技术人员共同制定遗传交流配种计划，配种公、母猪系谱由交流场、育种技术员和专家组同时备案。
2.任务指标
全国遗传评估中心每季度公布一次全国遗传评估结果。
（五）种公猪站和人工授精体系
1.实施内容
（1）根据全国生猪优势区域布局规划和国家生猪核心育种场的分布情况，完善区域性种公猪站建设；种公猪站的公猪来源于经性能测定、遗传评估优秀的公猪。鼓励核心育种场和种猪生产性能测定中心将测定评估优秀的公猪提供给种公猪站。
（2）依托国家生猪良种补贴项目，加快普及猪人工授精技术，将优良种猪精液迅速推广应用到生产中；核心育种场优良母猪通过扩繁不断地将良种母猪推广至生产中，从而带动商品猪生产水平的提升。
2.任务指标
2020年前，建设完善 400个种公猪站。2015年起，种公猪站饲养的种公猪必须经过性能测定，猪人工授精技术服务点布局合理、服务到位。
（六）地方猪种的保护、选育与利用
支持列入国家级和省级畜禽遗传资源保护名录地方猪种的保护和选育工作。充分利用和发挥我国地方猪种资源肉质、繁殖性能与适应能力等优良特性，采用杂交选育与本品种选育相结合的方法，逐步培育遗传性能相对稳定的专门化品系，鼓励有计划进行地方品种的杂交利用和参与配套系培育，满足多样化的市场消费需求。
六、保障措施
（一）建立科学完善的组织管理体系
农业部畜牧业司负总责，全国畜牧总站负责本计划的具体组织实施。省级畜牧主管部门承担本辖区内生猪遗传改良工作，具体负责区域内核心育种场的资格审查、遗传交流计划执行情况的督查和生产性能测定中心的管理，落实国家种猪质量监测任务，组织地方优良猪种资源保护、选育与开发。依托国家生猪产业技术体系，重新组建全国猪育种协作组专家组（以下简称“专家组”）作为生猪遗传改良计划的主要技术力量，负责全国生猪遗传改良计划方案和场间遗传交流计划的制定、参与种猪生产性能抽测、重大技术问题的研究以及实施效果的评估等。
（二）加强国家生猪核心育种场管理
公开发布“国家生猪核心育种场”名单，接受行业监督。国家核心育种场原则上在一定时期保持相对稳定，但必须严格按规定淘汰计划实施中不合格企业。国家支持生猪核心育种场建设，生猪产业政策适当向生猪核心育种场倾斜。指定对口专家作为生猪核心育种场实施改良计划的技术支撑，在育种方案制定实施、饲养管理、疫病防控、环境治理、国内外技术交流和培训等方面提供技术指导。必要时，委托国家级种畜质检中心对场间遗传交流后代进行 DNA亲子鉴定，对遗传交流的真实性实施有效监督。
国家核心育种场须按照改良计划的要求，履行好职责，确保测定数据和场间遗传联系真实性。确定专职育种技术员，具体负责种猪配种、性能测定等育种工作，及时提交育种数据。按要求定期向辖区内种猪性能测定中心送测种猪，抽样数量不少于当年该场测定总量的5% 。
（三）健全种猪质量监督体系
完善农业部种猪质量监督检验测试中心，加强部级种猪质检中心软、硬件设施建设，建立部级种猪质检中心和省级种猪性能测定中心相结合的种猪质量监督体系。充分发挥种猪质检中心的作用，加强对种猪场和种公猪站种猪质量的监督检测，推进种猪场和种公猪站的规范化生产。
（四）加大生猪遗传改良计划支持力度
积极争取中央和地方财政对《全国生猪遗传改良计划》的投入，充分发挥公共财政资金的引导作用，吸引社会资本投入，建立猪育种行业多元化的投融资机制。整合生猪育种科研和技术推广等项目，推进生猪遗传改良计划的实施。
（五）加强宣传和培训
加强对全国生猪遗传改良计划的宣传，增强对改良计划实施重要性和必要性的认识。组织开展技术培训，提高我国猪育种技术人员的业务素质。建立全国生猪遗传改良网站，促进信息交流和共享。
扬州市物业管理实施办法
江苏省扬州市人民政府
扬州市人民政府令
第47号
《扬州市物业管理实施办法》已经市政府第35次常务会议讨论通过，现予发布，自2006年3月1日起施行。
市长：王燕文
二OO六年二月十三日
扬州市物业管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障社会公共利益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内的物业管理活动，应当遵守本办法。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。
第三条 新建商品房应当实行物业管理。
未实施物业管理的原有住宅区，配套设施比较齐全的，由各县（市）、区人民政府组织综合整治，逐步创造条件，积极推行物业管理；配套设施不全的，由所在社区统一管理。
商贸、办公、医院、学校、工业区、仓储等配套设施比较齐全的非住宅物业，根据条件推行物业管理。
第四条 扬州市房产管理局是全市行政区域内物业管理行政主管部门，负责本办法的组织实施，其主要职责是：
（一）贯彻实施国家有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定物业管理的有关措施；
（二）管理全市物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理新机制；
（三）负责房屋专项维修资金交缴、使用的监管工作；
（四）负责物业管理企业资质管理工作；
（五）负责物业管理创优评比工作；
（六）依法查处物业管理中的违法行为；
（七）法律、法规、规章规定的其他职责。
各县（市、区）房产（建设）行政主管部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。
第五条 规划、建设、城管、公安、物价、工商、邮政、广电、通信、供电、供水、供气、市政、绿化、环卫等有关部门和单位，按照各自职责，协同实施本办法。
街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。
第六条 各级政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
第二章 业主及业主大会
第七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。
业主应当通过建设单位、物业管理企业或直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。
物业承租人或者实际使用物业的人为物业使用人。物业使用人根据与业主的双方约定，可以享有业主相应的权利和承担业主相应的义务。但使用人与业主约定的内容不得违反业主公约和本办法的规定。
业主应当将与使用人的约定书面告知业主委员会和物业管理企业。
第八条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理；物业管理区域内业主人数较少的，物业的管理形式可以由业主自主决定。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示，有书面意见的应代为转交。业主不参加也不委托他人参加业主大会会议的，视作弃权。
第九条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
业主大会履行下列职责：
（一）审议、修改、通过业主大会议事规则，业主公约；
（二）选举、更换业主委员会委员；
（三）审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当的决定；
（四）选聘或解聘物业管理企业；
（五）审议批准业主大会、业主委员会工作经费筹集、使用方案；
（六）决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施；
（七）审议、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（八）决定有关业主共同利益的重大事项；
（九）改变或撤销业主小组不适当的决定。
（十）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其它有关物业管理的职责。
第十条 同一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第十一条 物业管理区域符合本办法第十条所列情形之一的，建设单位应当书面向所在地物业管理行政主管部门报告，提出成立首届业主大会的申请，并提供业主清册、物业建筑面积明细、物业销售并交付使用的时间等文件资料。
经建设单位或百分之二十以上业主提议，在所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）的指导下，由所在地社区居委会负责召集建设单位和通过公开征集报名或经业主推荐产生的业主代表共同组成首次业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公示，公示时间应不少于十日。
筹备组负责下列工作：
（一）确定召开业主大会会议的形式、时间、地点和内容；
（二）确定业主委员会组成人数，并按业主委员会委员条件，经公开征集报名后差额推荐业主委员会委员候选人；
（三）参照物业管理行政主管部门制定的示范文本拟定业主大会议事规则和业主公约草案；
（四）确认业主身份，确定首次业主大会会议的投票权数；
（五）做好召开首次业主大会的各项会务准备工作；
（六）主持召开首次业主大会会议。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。
第十二条 首次业主大会业主投票权数按以下方式确定：
（一）住宅物业实行一户一票，一户拥有两套以上住房的，按住房套数计算票数；
（二）同一物业管理区域内同时具有住宅和非住宅物业的，住宅物业按套计算投票权数，非住宅物业按建筑面积每一百平方米计算为一票，不足一百平方米的可与其他业主合并计票；
（三）非居住物业每一平方米计算为一票，不足一平方米按四舍五入计算。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题、议程告知所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居民委员会，邀请其派代表参加，并认真听取意见。
第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采取集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其它方式推选业主代表参加业主大会会议。到会代表应当能够代表物业管理区域内持二分之一以上投票权的业主。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
单个业主在业主大会会议上所持投票权数超过总投票权数百分之三十以上的，业主大会所作出的决定，除按上款规定以外，还须其他与会业主所持投票权二分之一以上同意方可通过。
业主大会作出的决定应当予以公布，对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责，接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督。业主委员会履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）根据业主大会的决定，代表业主选聘或解聘物业管理企业，签订或解除物业管理服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）经业主大会批准，负责审批专项维修资金的使用，当维修资金不足时，进行续筹；
（五）督促逾期不交纳物业服务费的业主，限期交纳物业服务费；
（六）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；
（七）执行业主大会的有关决定；
（八）向业主大会报告业主委员会工作经费使用情况；
（九）督促业主和使用人遵守业主公约和其它有关规定；
（十）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任一名至二名。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
业主委员会成员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职，不得借助业主委员会的影响牟取私利。
第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将下列文件，向所在地物业管理行政主管部门备案：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会审议通过的业主大会议事规则以及业主公约；
（三）业主委员会组成人员名单和基本情况。
所在地物业管理行政主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案复函和印章刻制证明，业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本办法重新备案。
第十八条 业主公约是业主共同订立的对有关物业的使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。
第十九条 业主委员会委员任期为三年，可连选连任。
业主委员会应在任期届满的两个月前，书面报告所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府），并在其指导下组织召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。
业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第二十条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
业主小组履行下列职责：
（一）讨论业主大会拟讨论的事项；
（二）推选代表出席业主大会，表达本小组业主的意愿；
（三）审议决定本小组房屋共用部位维修资金使用方案。
业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
第二十一条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内社会治安等相关工作。
第二十二条 业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第二十三条 业主大会，业主委员会的工作经费由全体业主承担，经业主大会决定可在本物业管理区域维修资金增值、配套设施经营收入中列支。业主大会的决定应包括经费的筹集、用途、限额和使用管理办法。组织成立首届业主大会的相关费用由开发建设单位承担。
第三章 物业管理企业
第二十四条 物业管理企业在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。
第二十五条 新设立的物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内向市物业管理行政主管部门申请资质。物业管理企业必须按有关规定取得《物业管理企业资质证书》后方可从事物业管理工作。外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动应当到市物业管理行政主管部门办理登记备案手续。
第二十六条 物业管理企业资质实行年检制度。物业管理企业应当在资质证书规定的年检时间三十日前向市物业管理行政主管部门申请资质年检。
第二十七条 从事物业管理的工作人员，应当按照国家有关规定，取得职业（执业）资格（上岗）证书。
第二十八条 物业管理企业按照国家和省规定享受第三产业优惠政策，物业管理企业符合新办劳动服务企业条件的，按规定享受相关税收优惠政策。
第四章 物业服务与收费
第二十九条 新建商品房销（预）售前，建设单位应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或住宅总建筑面积在三万平方米、非住宅总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地物业管理行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。被选聘的物业管理企业承担物业销（预）售后至业主委员会正式签订物业服务合同前的前期物业管理服务。
业主大会成立后，业主委员会应根据业主大会的决定及时续聘或重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同。
业主大会尚未成立，而前期物业服务合同到期或被解除的，由建设单位按照原前期物业服务合同约定的服务事项、服务标准、收费标准另行组织招标，落实新的物业管理企业。原物业管理企业与业主签订的前期物业管理服务协议由新中标企业继续执行，新的物业管理企业不再与业主签订前期物业管理服务协议。
第三十条 建设单位应当在销（预）售物业之前，参照建设部业主公约示范文本，制定本物业管理区域业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向物业买受人明示。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法利益，并报所在地物业管理行政主管部门备案。
第三十一条 新建物业销（预）售时，建设单位选聘的物业管理企业应当根据前期物业服务合同与物业买受人签订前期物业管理服务协议。
第三十二条 物业服务合同和前期物业管理服务协议的主要内容包括：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）双方的权利和义务；
（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
（四）物业服务收费项目、标准和收取办法；
（五）物业管理用房及配套用房、配套设施、设备的使用管理和收入分配办法；
（六）专项维修资金的使用办法；
（七）合同的有效期限，合同终止和解除的约定；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人约定的其他事项。
第三十三条 前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：
（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）物业装饰装修管理服务；
（五）物业管理区域内车辆的停放管理；
（六）物业档案资料的管理，包括与管理物业相关的工程图纸、住户资料、绿化管理档案、接管验收记录、维修记录等；
（七）物业使用中对禁止行为的管理措施；
（八）维修资金的帐务管理；
（九）应业主要求进行的特约服务。
物业管理服务质量根据《江苏省住宅物业管理服务标准》制定，超出服务标准范围的服务质量，双方另行约定。
第三十四条 物业管理区域内，由物业管理企业负责生活垃圾的清扫工作，并归集至垃圾桶（箱、房），所在地环卫部门负责及时清运。清扫、清运工作不得影响业主的正常生活。
第三十五条 环卫部门除根据政府相关规定收取城市垃圾处理费外，不得再向建设单位、物业管理企业和业主收取任何费用。
第三十六条 物业服务收费根据物业的性质，提供服务的内容、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅公共服务收费实行政府指导价。价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务标准等因素，制定并定期公布相应的基准价及其浮动幅度，并逐步向分项收费基准价过渡。提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制确定公共服务收费标准；通过公开招投标确定的公共服务费收费标准，招投标结束后应向价格主管部门备案。未通过公开招投标确定的公共服务收费标准，事前应报价格主管部门审核。
高档住宅、非居住用房的公共服务收费、满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费，实行市场调节价。
第三十七条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内显著位置以书面形式公布物业管理服务与收费的项目和标准等内容。
第三十八条 前期物业服务合同生效之日至销售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。销售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。根据房屋销售合同约定，已具备交付条件的房屋，因物业买受人的原因未及时办理入住手续的物业服务费用，由物业买受人承担。
第三十九条 物业管理区域内，由物业管理企业为业主提供停车管理服务，相关收费标准按照物价部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在公用部位的停放、管理等事项，由业主大会决定。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
执行公务的党、政、军、警、抢险、救护等特种车辆及业主搬家的车辆，在物业管理区域内停放，不得收费。物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响小区道路畅通或影响小区公共安全的，物业管理企业有权移动车辆或按协议进行处理，由此产生的费用由停车人承担。
第四十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。上述单位可与物业管理企业签订有偿服务合同，委托物业管理企业向业主或者使用人代收有关费用。物业管理企业接受委托代收有关费用的，不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。物业管理企业未接受委托的，有关费用由上述单位自行收取。
第四十一条 为保证前期物业管理服务的正常运行，开发建设单位应承担物业管理企业的开办费用、前期介入费用、接管验收费用、由于项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。具体补贴标准及支付方式由开发建设单位与物业管理企业，根据项目规模、配套等因素协商确定，任何部门和单位不得截留和挪用。
第五章 物业的使用与维护
第四十二条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修资金（简称维修资金）。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第四十三条 开发建设单位不得将物业共用部位的所有权或使用权单独转让。
第四十四条 开发建设单位应当按总建筑面积千分之四和千分之一的比例将物业管理用房、社区办公和活动用房纳入建设项目配套计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付。
第四十五条 因分期开发等原因不能同步交付物业管理用房的，建设单位应当支付同类地段、同等面积商业用房的市场租金作为经济补偿。
第四十六条 建设单位在申请房屋销（预）售许可时应提交物业管理用房、社区办公和活动用房的建设方案；在申请房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房、社区办公和活动用房的幢号、室号、面积、建设手续等相关资料。
第四十七条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，建设单位对接管验收中发现的问题应及时整改。
第四十八条 物业管理区域内下列共用部位、共用设施归全体业主共有，其所有权不得分割、转让、抵押，其用途不得擅自改变：
（一）物业管理用房、社区办公和活动用房；
（二）门卫室、警务室、监控室、底层架空层、共用走廊；
（三）按规划设置标准配套建设使用的地下室；
（四）按规划配套建设使用的公用非机动车车库、露天机动车位；
（五）公共绿化、道路、场地；
（六）建设单位在房屋销售合同中未明确所有权归属，且不能证明其享有所有权的其它配套设施；
（七）其它依法归全体业主的设施设备。
第四十九条 物业管理区域内的幼儿园、会所、规划配套以外的机动车车库（位）的归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，属全体业主共有。产权属开发建设单位的，应当缴交维修资金。
第五十条 物业管理区域内的停车位（库），应当优先提供本物业管理区域内的业主、使用人使用。机动车的车库（位）应向本物业管理区域内的业主出售、出租，且以出售一套商品房随售一个机动车库（位）为限。商品房销售完毕后仍留有机动车库（位）的，不受此限。产权人转让房屋的，机动车车库（位）应当随之一并转让。
第五十一条 物业管理单位将物业共用部位配套设施经营、出租的，与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。
第五十二条 利用物业共用部位获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，扣除适当的管理费用后，将收益百分之三十用于补贴物业管理企业，百分之七十补充进入专项维修资金。也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要，但合同另有约定的除外。
第五十三条 车辆停放或行驶时造成小区公共设施损坏的，物业管理企业应责令责任人赔偿损失，业主委员会有权要求责任人赔偿损失。
第五十四条 工程、营运车辆未经许可，不得进入物业管理区域；业主大会会议或业主公约有约定的，从其约定。
第五十五条 业主和使用人在使用房屋和公建配套设施设备时禁止下列损害公共利益的行为：
（一）损坏房屋承重结构，破墙开窗、开门，擅自改变房屋用途；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备；擅自移动共用设施设备；
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；
（四）在物业共用部位乱搭乱建、堆放杂物；
（五）侵占绿地、毁坏绿化；
（六）随意倾倒或者丢弃杂物、垃圾；
（七）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动；
（八）未经批准摆摊设点；
（九）无序停放车辆；
（十）在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱涂写、乱刻画、乱张贴，擅自改变房屋外观外貌；
（十一）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（十二）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（十三）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德行为；
（十四）违反规定饲养家禽、家畜或者种植蔬菜；
（十五）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第五十六条 业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人和装饰装修企业。
使用人对房屋进行装饰装修应当取得业主的书面同意。
第五十七条 业主、使用人和装饰装修企业应当与物业管理企业签订房屋装饰装修管理服务协议。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
（一）装饰装修工程的实施内容；
（二）装饰装修工程的实施期限；
（三）允许施工的时间；
（四）废弃物的清运与处置；
（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
（六）禁止行为和注意事项；
（七）管理服务费用；
（八）违约责任；
（九）其他需要约定的事项。
第五十八条 业主、使用人不得拒绝物业管理企业根据装饰装修管理协议的约定对装饰装修活动的监督检查。
第五十九条 已交缴维修资金的物业，业主转让时，其维修资金随房屋所有权同时结算过户。未交缴维修资金的物业，业主转让时应告知买受人按政府规定的标准补交维修资金。
第六十条 物业管理企业应当根据物业服务合同对物业共用部位、共用设施设备定期维修养护，并做好相关记录。当出现按规定必须养护的情形而未及时养护的，由业主委员会或所在地物业管理行政主管部门督促限期改正。
房屋专有部分维修责任由业主承担。
发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情况时，物业管理企业应当及时组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。
第六章 法律责任
第六十一条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。
第六十二条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。
第六十三条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十四条 建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。
第六十五条 物业管理企业违反本办法的规定，按照下列规定处罚：
（一）未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款。
（二）违反合同约定的服务质量标准的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以一万元以上三万元以下罚款；
（三）对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由物业管理行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以一万元以上三万元以下罚款；
（四）接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。
第六十六条 因住宅室内装饰装修活动造成相邻物业的管道堵塞、渗漏、停水停电、物品毁坏等，业主、使用人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，业主、使用人可以向装饰装修企业追偿，物业管理企业应做好相关协调工作。
第六十七条 物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、本办法或业主(临时)公约的行为，应当予以劝阻，制止。劝阻、制止无效的，应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门；相关业主、物业管理企业、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。
第六十八条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地物业管理行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第六十九条 违反本办法规定，依法应当由工商、物价、规划、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第七十条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十一条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章 附 则
第七十二条 本办法自2006年3月1日起施行。原《扬州市城市住宅区物业管理办法》（扬州市人民政府第22号令）同时废止
