广东省房地产开发经营条例（修正）
广东省人大常委会
广东省房地产开发经营条例（修正）
广东省人大常委会
（1993年11月16日广东省第八届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 根据1997年9月22日广东省第八届人民代表大会常务委员会第三十一次会议《关于修改〈广东省房地产开发经营条例〉的决定》修正）
第一章 总 则
第一条 为规范房地产开发经营行为，促进城乡建设的健康发展，维护国家、法人、公民的合法权益，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省行政区域内依法取得土地使用权后从事房地产开发及其经营活动，适用本条例。
第三条 房地产开发经营由持有建设行政主管部门核发的开发资质证书的房地产开发企业或外商投资的房地产经营企业（以下合称开发经营企业）进行。
金融机构、各级人民政府及其行政管理部门，不得设立开发经营企业。
第四条 省、市、县人民政府的建设行政主管部门在本行政区域内负责本条例的实施。
第二章 开发经营企业
第五条 开发经营企业是自主经营、独立核算、自负盈亏的房地产开发和经营单位，依法独立享有民事权利和承担民事义务。
第六条 房地产开发企业按资质条件划分为一、二、三、四四个等级，并按其资质等级承担相应的开发项目。
一、二、三级房地产开发企业的自有流动资金分别不得少于二千万元、一千万元和五百万元；中级以上技术和经济职称人员分别不得少于十二人、八人和四人；从事综合开发的经历分别不得少于五年、三年、二年；有相应从事综合开发的实绩。
四级房地产开发企业的自有流动资金不得少于三百万元，工程技术负责人应具有建筑结构专业中级以上职称，财务负责人应具有助理会计师以上职称。
自有流动资金和中级以上技术、经济职称人员达到一、二、三级房地产开发企业资质标准，而从事综合开发的经历和实绩未达到相应标准的，其资质可定低一个等级。
第七条 组建房地产开发企业必须经省或市人民政府或其委托的建设行政主管部门批准，并按规定申请领取开发资质证书、办理工商和税务登记。未领取资质证书的，工商和税务部门不予办理工商和税务登记。
第八条 组建外商投资的房地产经营企业，必须在取得开发项目并经批准设立后，按规定申请领取开发资质证书，凭有关批准文件和资质证书到工商、税务、外汇、金融等部门办理登记。
外商投资的房地产经营企业应根据其经营项目的规模，参照房地产开发企业资质等级标准，拥有相应的自有流动资金和工程技术、经济管理人员。
第九条 申请开发资质证书应提交以下证件：
（一）房地产开发企业成立的批准文件和公司章程，外商投资的房地产经营企业立项的批准文件和经批准的合同、章程；
（二）法定代表人证明文件；
（三）有效的资金验资证明；
（四）技术、经济管理人员的资格证书、任职文件以及聘用人员的聘用合同；
（五）开发经营企业的开发经历和实绩的证明材料；
（六）有关法律、法规规定的其他证件。
开发资质实行年审制度。
第十条 外商投资的房地产经营企业在开发项目完成后自行终止。原开发资质证书和相应的营业执照同时失效。
第三章 房地产开发经营
第十一条 房地产开发经营企业从事经济、科技、工业等开发区的开发及住宅小区的建设，应当按照城乡总体规划所确定的开发区或小区的功能、规模和各项经济技术指标等，组织编制或委托有相应资质的规划设计单位编制详细规划，经依法审批后，方能进行开发建设。
第十二条 开发经营企业必须按照批准的详细规划搞好开发区或小区的各项基础设施和公用设施的配套建设。建成的开发区或小区，由县以上建设行政主管部门会同有关部门进行综合验收。验收不合格的，承担开发的单位应当在限期内达到验收标准。
第十三条 开发经营企业依法取得土地使用权后不进行开发建设的，按国家有关规定处理。
第十四条 开发经营企业对依法取得使用权的土地进行转让的，其投入开发资金必须达到项目投资总额（不含地价款）20％以上。出让合同规定不准转让的不得转让。
第十五条 地上建筑物、其他附着物所有权与所占的土地使用权不可分离。建有地上建筑物、其他附着物的土地，不得单独以土地使用权进行转让。
第十六条 土地使用权的转让和地上建筑物、其他附着物连同其土地使用权的一并转让，应在双方签订转让合同之日起三十日内，向县以上房地产管理部门和土地管理部门分别办理房屋所有权和土地使用权权属变更登记。
第十七条 开发经营企业向境外出售房屋时，应经市以上人民政府或其委托的部门批准。
在境外出售（或预售）房屋时，应公告批准机关及批准的文号。
第十八条 开发经营企业预售房屋时，必须经县以上人民政府的建设行政主管部门批准，并领取预售房屋许可证。
经批准预售的房屋，在刊登售房广告时，须载明预售房屋许可证的编号。
第十九条 开发经营企业预收的房屋预售款必须用于已预售的房屋建设，在支付和清偿该预售房屋的全部建设费用之前，不能挪作他用。擅自挪用房屋预售款，致使房屋不能按期竣工的，应承担违约责任。
第二十条 预售房屋必须具备下列条件：
（一）已取得开发资质证书、营业执照、建设工程规划许可证、使用土地的批准文件；
（二）已在当地注册的银行开立代收房屋预售款的帐户；
（三）已签订房屋建筑合同；
（四）除缴足地价款外投入该房屋建设的资金已达投资总额的20％以上，或者该房屋建设项目的基础工程已经完成；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第二十一条 预售房屋时，买卖双方须订立预购合同，并在订立预购合同之日起三十日内，持预购合同到县以上房地产管理部门办理预购登记。
预购合同应包括房屋的位置、地点、配套设施、装修标准、售价、竣工交付使用时间等内容。
预购的房屋在未竣工并取得房屋所有权证之前，不得转让。法律、法规另有规定的从其规定。
第二十二条 开发经营企业在房屋竣工验收合格后三十日内，应向县以上房地产管理部门申请确认产权，领取《房屋产权权属证明书》。房地产管理部门应在收到确认产权申请之日起三十日内予以办理。
第二十三条 开发经营企业出售房屋时，买卖双方应签订合同，并到县以上房地产管理部门和土地管理部门分别办理房屋所有权和土地使用权权属登记。
第二十四条 开发经营企业转让房屋及土地使用权时，应经县以上评估机构对需转让的房屋或土地使用权进行价值评估，并依法缴纳税、费。
第二十五条 县以上人民政府可对房地产开发经营所产生的增值征收增值费（税）。增值费征收管理办法由省人民政府制定。
第二十六条 成立房地产经纪事务（服务）机构，须向县以上房地产管理部门提出申请，经批准后向工商行政管理部门申领营业执照。
经纪人依法取得房地产经纪人资格证书并登记注册后，方能进行房地产经纪活动。
第二十七条 房地产开发经营企业，应对其建设的住宅小区和各类楼宇负责物业管理，或委托有管理能力的单位负责物业管理。
第四章 法律责任
第二十八条 开发经营企业不得出卖、转让、出租开发资质证书，违者，由发证机关没收非法所得，并给予降低资质等级或取消开发资格的处分。
第二十九条 未经批准预售房屋的，房地产管理部门不予办理房屋所有权权属登记，由县级以上人民政府的建设行政主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处预售房屋价款百分之三十以上、百分之五十以下的罚款。
第三十条 违反第十四条规定转让土地使用权的，由县以上土地管理部门对转让方处以没收非法所得，并按非法所得百分之三十以上、百分之五十以下的标准罚款。
第三十一条 违反第二十一条第三款规定转让预购房屋的，房地产管理部门和土地管理部门不予办理房屋所有权和土地使用权权属登记。
第三十二条 违反第二十四条规定未依法缴纳税费的，房地产管理部门不予办理房屋所有权权属变更登记。
第三十三条 违反第二十六条规定从事经纪活动的，由工商行政管理部门责令其停止经纪活动，没收非法所得，并处以非法所得一倍以上、三倍以下罚款。
第三十四条 建设行政主管部门、房地产管理部门及其他有关业务主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊的，由其所在单位或其上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不
向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第五章 附 则
第三十六条 本条例自颁布之日起施行。
附：广东省人民代表大会常务委员会关于修改《广东省房地产开发经营条例》的决定
（1997年9月22日广东省第八届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过 1997年10月16日公布施行）
决定
根据《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定，广东省第八届人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定对《广东省房地产开发经营条例》作如下修改：
一、删去第二十八条。
二、将第三十条修改为：“未经批准预售房屋的，房地产管理部门不予办理房屋所有权权属登记，由县级以上人民政府建设行政主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处预售房屋价款百分之三十以上、百分之五十以下的罚款。”
本决定自公布之日起施行。
《广东省房地产开发经营条例》根据本决定修正，在广东省人大常委会《人民之声》杂志上重新公布。
1997年10月16日
浅谈执行担保中担保的方式
朱凯
担保行为不仅仅可以发生在民商事关系中，也可以发生在司法程序中（如在法院执行程序中的执行担保），所以我国《担保法》及《也同样适用于执行中的担保行为。但是，执行程序中的担保行为又与民商事关系中发生的担保有很多的不同之处，因此，在《担保法》及其司法解释的适用上也会有各自的不相同之处。依据《担保法》及其司法解释的相关规定，适用于民商事关系中的担保方式共有五种，即保证、抵押、质押、留置、定金，而由于执行程序在司法程序中的特殊性，只有保证、抵押、质押三种方式适用于执行程序。
一、执行担保中的保证
执行担保中的保证是指保证人经申请执行人同意，向执行法院作出保证，当被执行人不履行生效法律文书确定的义务时，由其代为清偿的行为。该保证行为适用于《担保法》及其司法解释中的相关规定，但应当注意以下几个方面，主要以与民商事关系中的保证不同之处相比较而言：
1、保证的对象不同。民商事关系中的保证是保证人向债权人提供担保，而执行中的保证是保证人向执行法院担保。执行程序中的保证是在非平等主体之间的行为，当被执行人在保证期间届满时仍未能自动履行义务，无须通过诉讼程序，就可以直接强制执行保证人的财产。
2、保证期间不同。民事商关系中的保证期间是根据当事人约定或者法律规定，债权人应当向债务人或者保证人主张权利的期间。在此期间内，债权人没有主张权利，则保证人不再承担责任。而在执行程序中的保证期间是只要被执行人没有履行生效法律文书所确定的义务，就永远依附于主债务的存在而存在，不发生保证期间届满的后果。
3、保证方式不同。民商事关系中的保证有一般责任保证和连带责任保证。而执行程序中的保证，依据《民事诉讼法》第212条的规定：“在执行中，被执行人向人民法院提供担保，并经申请执行人同意的，人民法院可以决定暂缓执行及暂缓执行的期限，被执行人逾期不履行的，人民法院有权执行被执行人的担保财产或者担保人的财产。”因此，执行中保证人的责任只能是连带责任保证。
二、执行担保中的抵押
执行担保中的抵押是指被执行人或第三人以不转移《担保法》第34条所列财产的占有，将该财产作为被执行人履行生效法律文书所确定的债务的担保。被执行人逾期不履行的，执行法院有权将该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿给申请人。在执行实践中，应适用《担保法》及其司法解释中的相关规定，但也应注意以下几个方面：
1、执行法院不以一方当事人的身份与抵押人订立抵押担保合同。在执行担保中，只要被执行人或第三人依据《担保法》第39条的规定，向执行法院提交执行抵押担保书即可。
2、执行担保中的抵押不需要严格按照《担保法》第41条及司法解释第132的规定办理抵押物的登记手续，执行法院只要接受了抵押并将抵押财产的权利证书予以扣押，抵押关系即告成立和生效。
3、执行担保中的抵押，在暂缓执行期限届满后，被执行人仍未履行义务的，执行法院可以直接裁定执行抵押物，也可以执行被执行人的其他财产。
三、执行担保中的质押
执行担保中的质押是指被执行人或第三人将其动产或财产权利移交法院占有，以该动产或财产权利作为被执行人履行生效法律文书确定的义务的担保。当被执行人在暂缓期间届满后仍不履行生效法律文书所确定的义务，执行法院可以直接以该动产或财产权利折价或者以拍卖、变卖该动产或财产权利的价款优先清偿给申请人。在执行实践中，执行担保中的质押适用《担保法》及其司法解释应注意以下几个方面：
1、用动产作执行担保中的质押的，该动产如果有明确的权属证书，执行法院只要将动产的权属证书予以扣押，质押关系即为成立和生效。对于没有明确的权属证书的动产，应将质押物移交至执行法院，可以交付申请人保管，因申请人保管不善而导致质押物灭失或毁损的，由申请人承担保管质押物不善的民事赔偿责任。如果执行法院认为质押物不便于保管，申请执行人也不接受保管的，也可以委托仓库等保管机构保管，费用由担保人支付。如果没有仓库可委托的，执行法院不应确认和接受该质押担保。
2、用财产权利作执行担保中的质押的，应根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第132条的规定，对质押的财产权利的权属证书予以扣押，同时向有关部门发出协助执行通知书，要求其在规定的时间内不予办理担保财产权利的转移手续。
黑龙江省北安市人民法院 朱凯
