房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定
财政部
房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定
国务院有关部门、直属机构、企业单列集团，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
近几年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产业得到了进一步发展。房地产开发企业财务管理也遇到了一些新情况和问题，必须及时加以解决。为进一步规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理，我们在《施工、房地产开发企业财务制度》的基础上，制定了《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》。现印发给你们，请认真贯彻执行。
为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业财务行为，加强房地产开发企业财务管理，现就房地产开发企业财务管理若干问题补充规定如下：
一、房地产开发企业之间签订项目开发合同、合资开发项目，暂按如下规定处理：1．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的，主办企业收到投资各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。2．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，应将预收账款转为营业收入，并相应结转营业成本。项目利润形成后，按合同规定分配项目利润。
二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的，房地产开发企业收到出资各方资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品，应按合同规定的转让价格计入营业收入，并相应冲转预收账款，结转营业成本。合同中规定按各方出资比例分配项目利润的，按第一条第二款规定执行。
三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，按照法律、法规的规定，应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的，按照调整后的土地使用权出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金的，按照合同、协议约定的价值计入开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业分配合作方开发产品，按照合同、协议约定的价值计入营业收入，并相应结转营业成本。
四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过房户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工程相关成本。
五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产，应视同销售处理，并按照国家有关规定缴纳各种税费。
六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产，应作如下处理：1．出售合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计入其他业务收入，该项土地使用权（无形资产）摊余价值及在出售过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物出售收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及出售过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入。2．出售合同中实行房地产统一作价的，房地产出售收入扣除该项房地产的账面净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收入或净支出，计入营业外收入或营业外支出。出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的，所取得的净收入计入企业住房周转金。
七、房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按照周转房的摊余价值结转营业成本。
八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。
九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，作为预收账款管理。商品房竣工验收办理租约手续后，应将预收账款转为营业收入。
十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租人使用，再根据合同、协议约定出售给该承租人，所取得的价款应按下列情况处理：租赁期间取得的价款作为租金收入计入营业收入；租赁期满，承租人愿意购买该商品房，企业取得的售房价款计入营业收入。
十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定年限内由企业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人签订售房合同、协议并不据价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计入营业收入。代理出租期间，收取的房屋租金作为其他应付款处理。合同、协议中约定，租金收入可用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转应收账款。
十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量的营业收入，但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的60％预计营业收入，并在下列限额内据实列入待摊费用；预计全年营业收入在1500万元以下的，不超过年预计营业收入的5‰；预计全年营业收入超过1500万元（含1500万元）但不足5000万元的，不超过该部分预计营业收入的3‰；预计全年营业收入超过5000万元（含5000万元）但不足1亿元的，不超过该部分预计营业收入的2‰；预计全年营业收入超过1亿元（含1亿元）的，不超过该部分预计营业收入的1‰。房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始，应将待摊的业务招待费，在3－5年之内分期摊入管理费用。
十四、经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用。采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。
十五、房地产开发企业出售商品房时，按照国家规定代为收取的住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）作为代收代缴款项管理，并专户存储。按照国家规定，房地产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时，相应冲转代收代缴款项。维修基金在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而滞留在房地产开发企业期间，产生的利息净收入转入本金，不得挪作他用。
十六、房地产开发企业在开发产品办理竣工验收后而尚未出售前发生的维修费，计入销售费用。开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。
十七、本补充规定由财政部负责解释。
十八、本补充规定自颁布之日起执行。
银行外汇业务范围界定①
国家外汇管理局
银行外汇业务范围界定①
国家外汇管理局
（1996年5月16日 国家外汇管理局发布）①这里的银行是指经营外汇业务的中资银行。
一、外汇存款
包括对公外汇存款和外币储蓄存款。
对公外汇存款是指银行吸收境内依法设立的机构、驻华机构和境外机构外汇资金的业务。其中：银行吸收境外机构的外汇资金应纳入外债管理②。
注②银行吸收境内外资金融机构的外汇资金也已纳入外债管理。
外币储蓄存款：银行吸收自然人外汇资金的业务。
外汇存款利率应遵守中国人民银行有关利率的规定。
此业务项下不包含离岸业务。
二、外汇贷款
外汇贷款包括境内外汇贷款和境外外汇贷款。
境内外汇贷款：是指银行对境内依法设立的机构和具有中国国籍的有完全民事行为能力的自然人发放的外汇贷款以及外国政府、国际金融组织转贷款和进出口信贷。银行发放境内外汇贷款的利率应遵守中国人民银行有关利率的规定。
境外外汇贷款：是指银行对境外机构和我国在境外注册机构发放的外汇贷款和进出口信贷。银行发放境外外汇贷款须经国家外汇管理局及其分局审批。利率应依照国际金融市场利率水平。
银行发放境内、外外汇贷款应遵守《中华人民共和国商业银行法》及其有关规定。
此业务项下不包含离岸业务。
三、外汇汇款
是指银行利用结算工具将客户的外汇资金汇入客户指定的帐户或解付汇入的外汇资金。
此业务项下不包含离岸业务。
四、外币兑换
是指银行和银行设立的外币兑换分支机构办理的自然人、驻华机构在非贸易项下的人民币与外币的兑换。
此项业务中“外币”包括外币现钞、现汇存款、外币支票、外币信用卡、旅行支票、旅行信用证等。
以人民币汇价套算的两种外币的兑换应视为两次外币兑换。
银行办理此项业务应遵守非贸易外汇管理有关规定。
五、外汇同业拆借
是指金融机构间临时调剂外汇头寸余缺的借贷行为，包括境内外外汇同业拆借。
境内外汇同业拆借的对象为经国家外汇管理局批准可经营外汇业务的境内中资金融机构。拆借双方应以合同形式明确外汇拆借的金额、期限、利率、用途及双方权力和义务或通过授信额度进行。拆借的期限和利率应遵守中国人民银行的规定。
境外外汇同业拆借的对象为境外金融机构、境内外资金融机构。境外外汇同业拆借可通过授信额度进行，境外外汇同业拆借的利率应依照国际金融市场利率水平。银行从境外拆入资金应受国家外汇管理局核定的短期外债指标控制，实行余额管理。
银行办理外汇同业拆借业务应遵守《中华人民共和国商业银行法》及其有关规定。
六、外汇借款
包括境内外汇借款和境外外汇借款。
境内外汇借款是指银行向境内中资金融机构按规定利率借进一定数额的外汇资金。境内外汇借款利率按中国人民银行有关规定执行。
境外外汇借款是指银行直接向境外金融机构或境内外资金融机构借进一定的外汇资金以及银行接受国际金融组织、外国政府的转贷款。境外外汇借款利率依照国际金融市场利率水平，接受国际金融组织、外国政府的转贷款除外。境外外汇借款须受国家外债规模控制。
七、发行或代理发行股票以外的外币有价证券
股票以外的外币有价证券包括外汇债券、外汇票据等。
发行股票以外的外币有价证券：是指银行作为发行人在境内、外证券市场发行股票以外的外币有价证券。
代理发行股票以外的外币有价证券：是指银行作为代理方代客户在境内、外证券市场发行、承销和兑付股票以外的外币有价证券的经营活动。
银行在境外发行和代理境内客户发行股票以外的外币有价证券受国家外债规模控制。
八、买卖或代理买卖股票以外的外币有价证券
买卖股票以外的外币有价证券：是指银行以自有或自筹外汇资金，在境内、外证券市场买入或卖出股票以外的外币有价证券。
代理买卖股票以外的外币有价证券：是指银行作为代理方代客户在境内、外证券市场买卖股票以外的外币有价证券并收取一定手续费的经营活动。包括银行代客户从事资金管理所进行的股票以外外币有价证券交易活动。
银行在境外证券市场上买卖或代理买卖股票以外的外币有价证券须按季报国家外汇管理局及其分局备案。
九、外汇票据的承兑和贴现
外汇票据承兑：是指银行作为外汇票据受票人承诺在外汇票据到期日执行出票人付款命令的行为。
外汇票据贴现：是指银行为外汇票据持票人办理的票据融资行为，银行在外汇票据到期前，从票面金额中扣除贴现利息后，将余额支付给外汇票据持票人。
十、贸易、非贸易结算
银行受客户委托办理的贸易、非贸易项上的结算业务，包括开立进口信用证、付款保函，办理进口代收、汇出境外汇款等及售汇、付汇；通知国外开来出口信用证、保函，办理出口审单、议付、托收、国外汇入汇款的解付等及结汇。此外还包括进出口押汇、打包放款等贸易融资业务。
此业务项下不包含离岸业务。
十一、外汇担保
银行凭其资信以自有外汇资金向境内外债权人或其他受益人承诺，当债务人未按合同规定偿付外汇债务时，由担保人代为履行偿付外汇债务义务的保证。
外汇担保包括境内外汇担保和涉外外汇担保。境内外汇担保：是指银行对境内债权人或其他受益人出具的外汇担保；涉外外汇担保：是指银行对境外债权人或其他受益人和境内外资金融机构出具的外汇担保。
银行办理外汇担保应遵守《中华人民共和国商业银行法》及其有关规定。银行办理涉外外汇担保应遵守国家外汇管理局制定的《境内机构对外提供外汇担保管理办法》。
十二、自营及代客外汇买卖
自营外汇买卖：是指银行以自有和自筹的外汇资金在国际金融市场按市场汇价进行的可自由兑换货币间买卖的经营活动，包括银行从事资金管理所进行的外汇买卖交易活动。
代客外汇买卖：是指银行接受客户委托，依据其委托指示买入或卖出外汇，并根据交易金额收取一定比例的手续费的交易经营活动。包括银行代客户从事资金管理所进行的外汇买卖交易活动。
个人外汇买卖：银行根据国际外汇市场汇价水平，为自然人办理以保值避险为目的的可自由兑换外币间买卖并收取一定手续费的经营活动。
银行经营自营外汇买卖应遵守国家外汇管理局颁布的《关于金融机构办理自营外汇买卖业务的管理规定》③。银行经营代客外汇买卖应遵守国家外汇管理局颁布的《金融机构代客户办理即期和远期外汇买卖管理规定》④。有权经营代客外汇买卖业务的银行经国家外汇管理局及其分局批
准，可经营个人外汇买卖业务。
注③由《金融机构外汇买卖业务管理规定》取代。
注④由《金融机构外汇买卖业务管理规定》取代。
十三、外汇信用卡的发行和代理国外信用卡的发行及付款
外汇信用卡的发行：是指参加信用卡国际组织的境内商业银行经批准在境内向个人和单位发行信用支付工具的业务。
代理国外信用卡的发行：境内银行与境外发卡机构签订协议代理其发行信用卡并收取手续费的业务。
代理国外信用卡付款：境内银行为境外发卡机构发行的信用卡持卡人在境内消费和取现办理清算的业务。
外汇信用卡持卡人为境内非居民的，可在境外和境内特约商户及代办银行使用；持卡人为境内居民的，只能在境外使用外汇信用卡。外汇信用卡包括商务卡和个人卡两种。商务卡申领对象为国外在华常驻机构、外商投资企业和有现汇帐户的国内企业；个人卡申领对象为国外在华常驻人
员和有合法外汇收入的中国公民。
银行发行和代理发行外汇信用卡应与持卡人建立授信额度制度。
境内使用外汇信用卡须遵守境内不得外币计价结算的规定和其它有关规定。
十四、资信调查、咨询和见证业务
资信调查：是指银行接受境内外客户委托，对企业的资信状况进行调查或对客户自身资信进行调查，向其业务对象证明自身资信的业务。
咨询：是指银行接受客户委托，解答与金融业务有关的询问，或为决策提供依据的业务。
见证业务：是指银行为申请人提供证明，证明申请人向受益人所提供的材料属实、有履约能力，但不负法律责任的业务。
十五、国家外汇管理局批准的其它外汇业务：是指国家外汇管理局根据银行外汇业务发展的需求和经营状况批准的上述十四项业务以外的外汇业务。
附则：
一、本界定中用语的含义
（一）自然人：包括个人和来华人员。个人和来华人员含义见《中华人民共和国外汇管理条例》。
（二）驻华机构：含义见《中华人民共和国外汇管理条例》。
（三）境内外资金融机构：包括境内设立的外资银行、中外合资银行或外资、中外合资非银行金融机构。
二、离岸业务有关管理办法，国家外汇管理局将另行制定。
1996年5月16日
