青岛市人民政府关于修改《青岛市经济适用住房价格管理暂行办法》的决定
山东省青岛市人民政府
青岛市人民政府关于修改《青岛市经济适用住房价格管理暂行办法》的决定
（2002年10月29日青岛市人民政府第8次常务会议审议通过 2002年11月6日青岛市人民政府令第145号公布）
为进一步规范经济适用住房价格，保护购销双方的合法权益，根据国家有关规定，市政府决定对《青岛市经济适用住房价格管理暂行办法》作如下修改：
一、第二条修改为：“本办法所称经济适用住房，是指经政府批准，享受政府扶持政策，向城镇中低收入家庭出售的微利商品住房。”
二、第四条第二款修改为：“建设、计划、财政和房屋土地等行政管理部门应当协同价格主管部门做好经济适用住房的价格工作。”
三、第五条第二款修改为：“市南区、市北区、四方区、李沧区的经济适用住房的基准价格由市价格主管部门会同市房屋行政管理部门核准后公布。崂山区、黄岛区、城阳区和各县级市的经济适用住房的基准价格由各区、市价格主管部门会同房屋行政管理部门核准后公布；各区、市应当将本区、市核准的经济适用住房基准价格报市价格主管部门和市房屋行政管理部门备案。”
四、第六条第二款第（六）项修改为：“贷款利息，是指开发经营单位为开发建设经济适用住房项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出。利息支出计算基数不得超过本款所列（一）至（四）项成本之和的40％，其中多层住房计息时间不得超过18个月；高层住房建筑高度50米以下的，计息时间不得超过24个月；建筑高度50米以上的，计息时间不得超过36个月。利率按照国家规定执行。”
五、第六条第三款修改为：“经济适用住房的利润以前款所列（一）至（四）项成本之和为基数，不得超过3％。”
六、增加一条，作为第八条：“开发经营单位向价格主管部门和房屋行政管理部门申报经济适用住房基准价格时，应当按照规定提供有关文书资料。经审核申报成本资料不实的，价格主管部门可以指定有关评审机构进行评审。评审费用由开发经营单位承担。”
七、第八条作为第九条，修改为：“开发经营单位根据批准的基准价格，按楼层、朝向、质量和楼幢位置等因素，在不高于15％的幅度内，确定每套住房的销售价格，但平均销售价格不得高于基准价格。开发经营单位应当将经济适用住房的销售价格报价格主管部门备案。”
八、第十一条作为第十二条，修改为：“经批准建设的经营性商业网点房的建设费用不得计入经济适用住房价格，其销售价格应当根据该地段网点房的市场平均销售价格水平测定。网点房的利润以第六条第二款所列（一）至（四）项成本之和为基数，超过15％的部分应当冲减经济适用住房建设成本。”
九、第十三条作为第十四条，修改为：“开发经营单位销售经济适用住房，除规定的代收费用外，不得加收其他费用，不得在经济适用住房交付使用时委托物业管理单位加收房价外的任何费用。”
十、删除第十七条。
此外，对个别文字和部分条款顺序作相应调整。
本决定自2003年1月1日起施行。
《青岛市经济适用住房价格管理暂行办法》根据本决定作相应修改，重新公布。
附：青岛市经济适用住房价格管理暂行办法（2002年修正本）
（1999年5月24日青岛市人民政府发布 根据2002年11月6日《青岛市人民政府关于修改〈青岛市经济适用住房价格管理暂行办法〉的决定》修订公布）
第一条 为了规范本市经济适用住房的价格，保护购销双方的合法权益，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指经政府批准，享受政府扶持政策，向城镇中低收入家庭出售的微利商品住房。
第三条 凡在本市行政区域内从事经济适用住房开发经营的单位，均应当遵守本办法。
第四条 价格主管部门主管辖区内经济适用住房的价格工作。
建设、计划、财政和房屋土地等行政管理部门应当协同价格主管部门做好经济适用住房的价格工作。
第五条 经济适用住房的价格实行政府指导价。
市南区、市北区、四方区、李沧区的经济适用住房的基准价格由市价格主管部门会同市房屋行政管理部门核准后公布。崂山区、黄岛区、城阳区和各县级市的经济适用住房的基准价格由各区、市价格主管部门会同房屋行政管理部门核准后公布；各区、市应当将本区、市核准的经济适用住房基准价格报市价格主管部门和市房屋行政管理部门备案。
第六条 经济适用住房的基准价格由成本、利润和税金构成。
经济适用住房的成本包括：
（一）建设用地的征地费用和拆迁补偿、安置费用；
（二）勘察设计费和前期工程费；
（三）建安工程费；
（四）住宅小区基础设施建设费（含小区应摊非营业性配套公建费）；
（五）管理费，以前列各项费用之和为基数，控制在2％以下；
（六）贷款利息，是指开发经营单位为开发建设经济适用住房项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出。利息支出计算基数不得超过本款所列（一）至（四）项成本之和的40％，其中多层住房计息时间不得超过18个月；高层住房建筑高度50米以下的，计息时间不得超过24个月；建筑高度50米以上的，计息时间不得超过36个月。利率按照国家规定执行。
经济适用住房的利润以前款所列（一）至（四）项成本之和为基数，不得超过3％。
第七条 开发经营单位在经济适用住房出售前报请价格主管部门审批经济适用住房基准价格时，应当报送以下文书资料：
（一）经济适用住房基准价格申报表；
（二）经济适用住房新开工项目投资计划；
（三）商品房屋建设项目收费登记簿；
（四）建设项目规划总平面图；
（五）工程预算资料；
（六）需要报送的其他文书资料。
第八条 开发经营单位向价格主管部门和房屋行政管理部门申报经济适用住房基准价格时，应当按照规定提供有关文书资料。经审核申报成本资料不实的，价格主管部门可以指定有关评审机构进行评审。评审费用由开发经营单位承担。
第九条 开发经营单位根据批准的基准价格，按楼层、朝向、质量和楼幢位置等因素，在不高于15％的幅度内，确定每套住房的销售价格，但平均销售价格不得高于基准价格。开发经营单位应当将经济适用住房的销售价格报价格主管部门备案。
第十条 销售经济适用住房必须按照规定实行明码标价，执行商品房销售价格管理的有关规定。
第十一条 预售经济适用住房，开发经营单位可以根据购房者的付款方式，按银行同期存款利率给予折扣。
第十二条 经批准建设的经营性商业网点房的建设费用不得计入经济适用住房价格，其销售价格应当根据该地段网点房的市场平均销售价格水平测定。网点房的利润以第六条第二款所列（一）至（四）项成本之和为基数，超过15％的部分应当冲减经济适用住房建设成本。
第十三条 经济适用住房的供水、供电、供气等附属设施的建设费用标准应当公开，严格执行预算定额。使用的各种专用材料或设备应当公开技术、质量等标准，在规定的标准内，由开发经营单位自由选购，禁止垄断经营。
第十四条 开发经营单位销售经济适用住房，除规定的代收费用外，不得加收其他费用，不得在经济适用住房交付使用时委托物业管理单位加收房价外的任何费用。
第十五条 凡涉及经济适用住房建设项目的收费，应当严格执行商品房屋建设项目收费登记的有关规定。收费单位必须按规定如实登记。拒绝登记的，开发经营单位有权拒缴。
第十六条 禁止开发经营单位以经济适用住房的名义销售非经济适用住房。
第十七条 对违反本办法规定的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》及有关法律、法规、规章的规定予以处罚。
第十八条 本办法自发布之日起施行。
论种子损害赔偿范围
武合讲
山东菏泽学院 山东信法律师事务所 山东菏泽 274030
我国《种子法》第四十一条规定，“种子使用者因种子质量问题遭受损失的，出售种子的经营者应当予以赔偿，赔偿额包括购种价款、有关费用和可得利益损失”。这是我国法律首次就因产品质量问题造成受害人财产损失的赔偿范围作出的规定。我国颁布《种子法》已四年之久。作者曾在《中国种业》2003.12期发表《论种子损害赔偿责任》一文，对《法制日报》和《人民法院报》分别报道的某省法院判决种子经营者赔偿种子使用者可得利益损失934315．20元和购种价款285766元提出质疑。今年8月18日，《人民法院报》又在第一版报道了湖北省枣阳市法院判决四川农大高科农业有限公司因劣质稻种赔偿陈光雨等245户农民减产损失509496元、购买稻种款89425元及其他损失6873.50元，共计526369.50元的案例。最高法院主办的《人民法院报》一再报道法院判决种子经营者对种子使用者既赔偿减产损失又赔偿购种价款及其他费用，使种子使用者在获得大丰收的同时又收回属于生产成本的购种价款及其他费用，获得不当得利。由此可见，对种子使用者因种子质量问题遭受损失的赔偿范围，仍有讨论的必要。
1种子质量问题的范围
1．1假种子的范围。
假种子是指种子经营者在提供种子过程中，采取虚假或者其他不正当手段欺骗、误导种子使用者，向种子使用者销售的不具备真实性的种子。《种子法》第四十六条第二款规定了假种子的范围。该款规定，下列种子为假种子：（一）以非种子冒充种子或者以此种品种种子冒充他种品种种子的；（二）种子种类、品种、产地与标签标注的内容不符的。
1．1．1以非种子冒充种子或者以此种品种种子冒充他种品种种子的。
1．1．1．1．以非种子冒充种子，是指以非农作物和林木的种植材料或者繁殖材料冒充种子，或者以杂交种的种子（即F²）及其后代的种子冒充种子，或者以应当通过审定而未审定或者审定未通过的品种种子冒充审定品种种子，或者未经属于同一适宜生态区的地域的相邻省、自治区、直辖市人民政府农业、林业行政主管部门同意擅自引种以及跨生态区域引种的种子。实践中，将以不能做种子使用的非农作物和林木的种植材料或者繁殖材料、杂交种的种子冒充的种子认定为假种子，容易理解；将未经审定品种的种子、擅自引种的种子冒充的种子认定为假种子，人们不好接受。《种子法》第十五条、第十六条、第十七条、第六十四条规定，主要农作物品种和主要林木品种在推广应用前应当通过国家级或者省级审定。相邻省、自治区、直辖市属于同一适宜生态区的地域，经所在省、自治区、直辖市人民政府农业、林业行政主管部门同意后可以引种。所以，应当审定而未经审定通过的或者擅自引种的种子，也属于以非种子冒充种子的假种子。
1．1．1．2以此种品种种子冒充他种品种种子，是指以一般品种的种子冒充名牌品种的种子等一切“假冒名牌”、“张冠李戴”的种子，此类种子均属假种子。
1．1．2种子种类、品种、产地与标签标注的内容不符的。
《种子法》规定，种子经营者销售的种子应当附有标签。标签应当标注种子类别、品种名称、产地、质量指标、检疫证明编号、种子生产及经营许可证编号或者进口审批文号等事项。标签标注的内容应当与销售的种子相符。主要性状描述应当与审定公告一致。如果种子经营者将种子类别为常规种的标注为杂交种，大田用种标注为原种，原种标注为育种家种子；常规种标注为杂交种，三级种标注为一级种，一般品种标注为主要推广品种，在农村繁殖的种子标注为良种场生产，耐病标注为抗病，晚熟标注为早熟，中产标注为高产，劣质标注为优质，不使用批准的名称等等。上列采用虚假广告等欺诈行为销售的种子，均为假种子。
1．2劣种子的范围。
劣种子是指种子质量低于国家标准或者承诺标准的种子。《种子法》第四十六条第三款规定了劣种子的范围。该款规定下列种子为劣种子：（一）质量低于国家规定的种用标准的；（二）质量低于标签标注指标的；（三）因变质不能作种子使用的；（四）杂草种子的比率超过规定的；（五）带有国家规定检疫对象的有害生物的。
1．2．1质量低于国家规定的种用标准即法定标准的种子为劣种子。国家质量技术监督局就农作物种子质量标准先后于1996年和1999年分别发布了粮食作物种子国家标准GB4404.1.2.3.4.5、经济作物种子国家标准GB4407.1.2、瓜菜作物种子国家标准GB16715.1.2.3.4.5。质量低于上述标准的，即为劣种子。
1．2．2质量低于标签标注指标即承诺标准的种子为劣种子。《农作物种子标签管理办法》规定，农作物种子标签应当标注作物质量指标。质量指标是指生产商承诺的质量指标，按品种纯度、净度、发芽率、水分指标标注。国家标准或者行业标准对某些作物种子质量有其他指标要求的，应当加注。国家标准或者行业标准是强制标准的，生产商生产的种子的质量指标必须优于或者等于但不得低于该标准。国家鼓励生产商生产的种子的质量指标优于国家标准或者行业标准。生产商用种子标签标注的方式承诺其种子质量指标优于国家标准或者行业标准的，生产商生产的种子质量必须符合该质量指标。质量低于标签标注指标的种子，即使符合国家标准，也属于劣种子。
1．2．3因变质不能作种子使用的或者杂草种子的比率超过规定的种子，因其发芽率或者净度不符合国家种用标准，所以是劣种子。
1．2．4带有国家规定检疫对象的有害生物的种子，因其违反了有关植物检疫法律、行政法规的规定，可能造成植物危险性病、虫、杂草及其他有害生物的传播和蔓延，所以是劣种子。
2 因种子质量问题造成损失的赔偿范围
2．1因种子质量问题造成绝产的赔偿范围。
因种子质量问题造成绝产，是指种子使用者使用种子经营者提供的种子，选择适宜的环境条件播种，采取良好的栽培措施进行田间管理，农作物在发芽出苗期和苗期以及整个营养生长阶段的生长、发育都正常，仅仅由于生殖生长阶段出现异常，导致农作物没有收获。因种子质量问题造成绝产，种子经营者应当赔偿种子使用者的可得利益损失。
依据农业部的有关解释，可得利益损失是指因种子质量问题造成的该作物当年的产量与前三年平均产量的减产部分。其中，前三年平均产量应按所在乡该作物前三年平均单产（以县统计局统计数据为依据）来确定。如果受损失的是杂交种则应该按该乡作物杂交种前三年平均单产确定；如果受损失的是常规种则应按该乡作物常规种前三年平均单产确定。该作物收获物的单价以县物价局公布的价格为依据。可得利益损失计算公式为：可得利益损失=（该作物前三年平均单产-受损失地块的实际单产）×受损失面积×单价。由于绝产时受损失地块的实际单产为零，所以其可得利益损失=该作物前三年平均单产×受损失面积×单价。
农业大丰收是种子使用者所追求的可得利益。种子使用者支付购种价款自种子经营者处购买种子，付出人工、肥料、农药等费用，实施种植和管理农作物的最终目的，是获得农业大丰收。农业大丰收是种子使用者购买种子种植和进行田间管理的预期利益。种子使用者支付的购种价款、人工、肥料、农药等费用，是为获得农业大丰收必须付出的生产成本，不是种子使用者追求的预期利益。种子经营者赔偿了种子使用者的可得利益损失，种子使用者获得大丰收的目的即已实现，种子使用者业已没有了损失，再判种子经营者赔偿种子使用者购种价款和其他费用，造成种子使用者得到意外的收入，获得不当得利；致使种子经营者遭受出售种子时不可预见的意外损失。这样的判决既违反了合同法规定的在可预见的范围内赔偿损失的限制赔偿原则，又违反了法律应当公平、公正地保护双方当事人的合法权益的宗旨。
2．2因种子质量问题造成减产的赔偿范围。
因种子质量问题造成减产的情况比较复杂。可以是因为种子的净度不合格，导致缺苗断垄或杂草层生造成减产；也可以是因为种子的发芽率、含水量不合格，导致缺苗断垄甚至被迫改种其他作物而贻误农时造成减产；还可以是种子的纯度不合格，导致农作物群体内各个体间不一致造成减产；又可以是以非种子冒充种子或者以此种品种种子冒充他种品种种子的假种子导致减产等等。因此导致补种造成的损失，赔偿范围是正常农作物的产值与补种农作物的产值之差。导致改种造成损失的赔偿范围，情况比较复杂，分述如下：
2．2．1改种不同作物种类的赔偿范围。
因改种而贻误农时的，赔偿范围是因贻误农时所损失的季节效益。
2.2.1.1因秋播越冬作物（如冬小麦）的种子质量问题，被迫改种春播作物（棉花或者玉米）的，其赔偿范围是越冬作物与春播作物之间的产值之差。计算公式为：赔偿范围=（正常生长发育的越冬作物的产值+收获正常生长发育的越冬作物后种植的夏播作物的产值）-春播作物的产值。
2.2.1.2因春播作物（如春棉花）种子质量问题，被迫改种夏播作物（如夏玉米）的，其赔偿范围可以用两种方法计算，一种是赔偿一季越冬作物的产值（如在上年秋播时未种越冬作物预留空闲地准备播种春播作物，播种的春播作物因种子质量问题被迫改种夏播作物的，就应赔偿一季越冬作物的产值）；另一种是赔偿春播作物的产值与夏播作物的产值之差，计算公式为：赔偿范围=春播作物的产值-夏播作物的产值。
2.2.1.3因夏播玉米种子质量低劣被迫改种秋播作物的，其赔偿范围是夏播作物与秋播作物之间的产值之差，计算公式为：赔偿范围=夏播作物的产值-秋播作物的产值。
2．2．2改种同一作物不同品种的赔偿范围，是不同品种之间的产值之差。
2．2．3应补种未补种或者应改种未改种的赔偿范围。因种子质量问题造成缺苗断垄，应当补种且能够补种，或者应当改种且能够改种，种子使用者未补种或者未改种的，种子经营者的赔偿范围，是种子质量合格的产值与种子质量不合格造成缺苗断垄后及时采取了补种或者改种的之间的产值之差。对因种子使用者的过错未补种或者改种造成扩大的损失，种子经营者不应承担赔偿责任。
2．3因种子质量问题造成他人财产损失的赔偿责任。
带有国家规定检疫对象的有害生物的种子, 造成植物危险性病、虫、杂草及其他有害生物的传播和蔓延的；或者销售转基因植物品种种子未用明显的文字标注和提示使用时的安全控制措施，造成转基因漂移危害的，种子经营者应当承担因此造成他人财产损失的赔偿责任。
2．4因种子质量问题造成人身损害的赔偿责任。
药剂处理的种子应当标明药剂名称、有效成分及含量、注意事项，并根据药剂毒性附骷髅或十字骨的警示标志，标注红色“有毒”字样；转基因种子应当标注“转基因”字样、农业转移基因生物安全证书编号和安全控制措施；种子中含有杂草种子的，应加注有害杂草的种类和比率，对上述内容未加注和标注，致使种子使用者遭受人身伤害的，种子经营者应当承担由此造成损失的赔偿责任。依据《产品质量法》第四十四条第一款和《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定，种子使用者遭受人身伤害的，受害人因就医治疗支出的各项费用以及因误工减少的收入，包括医疗费、误工费、护理费、交通费、住宿费、住院伙食补助费、必要的营养费，种子生产者和种子经营者作为赔偿义务人，应当予以赔偿。受害人因伤致残的，其因增加生活上需要所支出的必要费用以及因丧失劳动能力导致的收入损失，包括残疾赔偿金、残疾辅助器具费、被扶养人生活费，以及因康复护理、继续治疗实际发生的必要的康复费、护理费、后续治疗费，赔偿义务人也应当予以赔偿。受害人死亡的，赔偿义务人除应当根据抢救治疗情况赔偿相关费用外，还应当赔偿丧葬费、被扶养人生活费、死亡补偿费以及受害人亲属办理丧葬事宜支出的交通费、住宿费和误工损失等其他合理费用。受害人或者死者近亲属遭受精神损害，赔偿权利人向人民法院请求赔偿精神损害抚慰金的，适用《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》予以确定。
作者：武合讲 山东信法律师事务所律师 菏泽学院教师 地址：山东省菏泽市中华西路菏泽家具市场三层 邮编：274000 电话：05305580148、13605306590
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