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江苏省南京市人民政府


南京市人民政府令
　（第１８０号）


　　《南京市市政建设工程项目房屋拆迁管理办法》已经２０００年３月７日市政府常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。此前已按５０号令批准拆迁的项目，仍按５０号令实施完成。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　王宏民
　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　
二０００年三月七日


　　　　　　　　 南京市市政建设工程项目房屋拆迁管理办法

第一章　总则





　　第一条　为加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《江苏省城市房屋拆迁管理条例》等有关法律、法规，结合住房制度改革和本市实际，制定本办法。


　　第二条　凡在本市市区范围内国有土地上的房屋（含构筑物、附属物），因市政建设工程项目需要拆迁的，均适用本办法。
　　本办法所称市政建设工程项目，系指经市政府批准的道路、河道、防洪墙、排水（污水）设施、公共厕所、垃圾处理设施、公共绿地以及广场。
　　铁路、公路、地铁等大型基础设施建设项目房屋拆迁另有规定的，从其规定。
　　原集体土地上房屋，土地转为国有后拆迁的，补偿办法另行制订。


　　第三条　本办法所称拆迁人，系指取得拆迁许可证的建设单位或者个人。
　　本办法所称被拆迁人，系指被拆除房屋及其附属物的所有人、法定代管人和承租人。


　　第四条　城市房屋拆迁应当符合城市规划，遵循等价有偿的原则。


　　第五条　拆迁人必须依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿。被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的期限内完成搬迁。因拆迁纠纷达不成拆迁补偿协议的，按照先拆迁腾地，后处理纠纷的原则办理。


　　第六条　南京市房产管理局是本市城市房屋拆迁的行政主管部门，南京市房屋拆迁管理办公室负责城市房屋拆迁的日常管理工作。


　　第七条　规划、建设、国土、公安、商业、教育、卫生、邮政、电信、工商行政、税务、供电以及市政公用等部门，应当按照各自的职责，协同房屋拆迁主管部门做好城市房屋拆迁工作。


　　第八条　对在城市房屋拆迁工作中有突出贡献的单位或个人应当给予奖励。

第二章　拆迁管理一般规定





　　第九条　房屋拆迁实行拆迁许可证制度。需要拆迁房屋的，应当向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请。房屋拆迁主管部门应当自收到申请之日起的２０日内，作出答复。对经审核许可拆迁的，颁发房屋拆迁许可证，并按规定收取拆迁管理费。


　　第十条　申请房屋拆迁许可证，应当提交下列文件：
　　（一）建设项目批准文件；
　　（二）经批准的规划方案；
　　（三）建设用地批准文件；
　　（四）拆迁方案（包括拆迁范围、拆迁对象、拆迁期限、实施步骤以及拆迁补偿款的测算方案等，其中拆迁补偿款的测算方案应当事先经过市建设行政主管部门审核）；
　　（五）有关银行出具的已专项收存申请人不少于拆迁补偿款总额６０％的资金证明（拆迁人应当在取得拆迁许可证的三个月内，存入不少于剩余资金的５０％，余额在六个月内补足）；
　　（六）拆迁主管部门规定提交的其他有关文件。


　　第十一条　实施房屋拆迁不得超越经批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。
　　拆迁人确需延长规定期限的，应当在拆迁期限届满前的１５日内，向房屋拆迁主管部门申请延长期限。


　　第十二条　房屋拆迁管理实行拆迁实施单位的资格审核制度和房屋拆迁工作人员持证上岗制度。


　　第十三条　未取得拆迁资格的申请人，需要拆迁涉及他人房产权益的自管房屋，必须委托具备拆迁资格的单位实施拆迁。不涉及他人房产权益的，申请人在领取拆迁许可证后，可以自行拆迁。
　　房屋拆迁主管部门不得接受委托拆迁。


　　第十四条　房屋拆迁主管部门应当通知城建、工商行政、街道办事处等部门和单位，停办拆迁范围内的建设工程规划许可证、工商营业执照、房屋翻建、房产交易、房屋析产、房屋使用交换以及房屋租赁备案等手续。停办时限为一年，申请延长期限不得超过十二个月，逾期自行终止。


　　第十五条　房屋拆迁主管部门核发房屋拆迁许可证后，应当将许可事项以公告或者其他形式予以公布。
　　房屋拆迁应当对拆迁政策、办事程序、补偿价格实行公开。


　　第十六条　在房屋拆迁主管部门公布的拆迁期限内，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法的规定签订书面拆迁补偿协议。
　　拆迁补偿协议应当使用房屋拆迁主管部门统一监制的规范文本，并经房屋拆迁主管部门监证。


　　第十七条　拆迁补偿协议监证后，拆迁人应当根据协议的约定，通知有关银行向被拆迁人开具拆迁补偿款专项存款凭据。


　　第十八条　被拆迁人需要以拆迁补偿款支付其购房款的，应当向有关银行提交经监证的拆迁补偿协议、经备案或者登记的购房合同、拆迁补偿款专项存款凭据以及房屋拆迁主管部门出具的拆迁补偿款使用通知，由银行支付给售房人。
　　被拆迁入购买房屋价款中的拆迁补偿款部分，可免交契税。


　　第十九条　被拆迁人购房经费不足时，可以按照有关规定申请贷款。被拆迁人购房后拆迁补偿款有余额的，余额不超出拆迁补偿款总额２０％的部分，被拆迁人可以现金提取。


　　第二十条　拆除违法建筑、超过批准使用期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿，具体标准另行制订。


　　第二十一条　被拆迁人不得提出超出本办法规定的要求或者附加条件；拆迁人不得擅自提高或者压低补偿标准。


　　第二十二条　拆除有产权纠纷的房屋，在房屋拆迁公告规定的期限内，纠纷仍未解决的，由拆迁人提出拆迁补偿方案，报房屋拆迁主管部门批准后实施。拆迁前，房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘察评估，并依法办理证据保全。


　　第二十三条　拆除设有抵押权的房屋，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由债务人清偿债务后，方可给予补偿。
　　抵押权人和抵押人在拆迁公告规定的期限内未按照前款规定处理的，拆迁人可以参照本办法第二十二条的规定实施拆迁。
　　拆除设有典权的房屋应当依法清典。


　　第二十四条　拆迁补偿协议签订后，拆迁人应当将被拆除房屋的土地使用权证、房屋所有权证或者房屋租赁证交由原发证部门收回。


　　第二十五条　拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿事宜经协商达不成协议的，可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。


　　第二十六条　在房屋拆迁公告规定的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。


　　第二十七条　法律、法规对拆迁军事设施、教堂（寺庙）等另有规定的，从其规定。
　　拆除拨借房产、国家经租房产以及由政府代管的私有房产，必须经房屋拆迁主管部门审核批准，按有关规定办理。


　　第二十八条　房屋拆迁主管部门和拆迁实施单位应当建立健全拆迁档案，加强对拆迁资料的管理。拆迁工作结束后，拆迁人应当按照规定向房产管理部门移交有关资料。

第三章　住宅房屋拆迁





　　第二十九条　住宅房屋的拆迁补偿款由产权置换补偿款和居住区位补偿款两部分组成，其计算方法如下：
　　产权置换补偿款＝〔综合经济住房价格－（砖混一等房屋的重置价格－被拆除房屋的重置价格结合成新）〕×被拆除房屋的建筑面积
　　居住区位补偿款＝居住区位补偿价格×被拆除房屋的建筑面积


　　第三十条　拆除公有出租房屋，拆迁人应当按照下列规定支付拆迁补偿款：
　　（一）产权置换补偿款的２０％支付给被拆除房屋所有人作为城市或者单位住房基金（视同承租人已按房改政策购买原公有住房）；
　　（二）产权置换补偿款的８０％和居住区位补偿款支付
给购买本市成套住房的被拆除房屋承租人。
　　被拆除房屋承租人现住房面积超出房改政策规定的现住房购房面积上限标准的，超出部分的居住区位补偿款不再支付，产权置换补偿款归被拆除房屋所有人所有。


　　第三十一条　拆除私有自住房屋（含已购房改房），拆迁人应当将拆迁补偿款支付给被拆除房屋所有人。


　　第三十二条　拆除私有出租房屋，拆迁人应当按照下列规定办理：
　　（一）租赁关系由租赁双方自行建立的，拆迁人应当根据租赁双方有关处置租赁关系的书面协议所约定的方式支付拆迁补偿款。约定不成的，拆迁人应当以拆迁补偿款购买的本市成套住宅房屋，补偿给被拆除房屋所有人。以房屋补偿的，原租赁关系继续保持（因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当作相应修改）。
　　（二）因国家有关私房改造政策等原因形成的租赁关系，除租赁双方另有约定外，被拆除房屋所有人可以根据本款第一项的规定选择以房屋补偿，并继续保持租赁关系，或者选择货币补偿。选择货币补偿的，拆迁人应当将产权置换补偿款支付给被拆除房屋的所有人，居住区位补偿款支付给被拆除房屋的承租人。
　　租赁双方在规定的期限内不能处置好租赁关系的，拆迁人依法办理证据保全并对拆迁补偿款提存公证后，按照本办法第二十五条的规定执行。


　　第三十三条　拆迁货币补偿与住房分配货币化相结合。没有领取过住房补贴，且在拆迁范围以外无其他住房的被拆迁人，以按照本办法计算的补偿款所能购买的届时公布的经济适用住房的面积，与被拆迁人应享有的购房规定的补贴标准面积有差额的，应当按照下列规定办理：
　　（一）不足面积标准的，被拆迁人所在单位有条件的可对不足部分按届时房改标准予以补贴；
　　（二）超出面积标准的，被拆迁人所在单位不再给予补贴。


　　第三十四条　被拆迁人因原住房面积过小（不含空挂户），无力购房的，可以向拆迁人申请过渡住房，拆迁人按照人均建筑面积８平方米的标准，提供过渡住房。被拆迁人缴纳过渡住房入住费后，承租过渡住房。
　　承租过渡住房的租期未超过五年的，拆迁人应当在被拆迁人搬离时支付拆迁补偿款。超过五年的，拆迁人应当将产权置换补偿款支付给被拆除房屋的所有人，居住区位补偿款不再支付（均不计利息）。


　　第三十五条　被拆迁人确有另处住房，拆迁后不再购房的，经向房屋拆迁主管部门申请核准后，可以现金提取其产权置换补偿款。


　　第三十六条　拆迁人应当向被拆除房屋的实际使用人支付下列补助费用：
　　（一）搬家补助费；
　　（二）一次性过渡补助费；
　　（三）电增容费、煤气、电话、空调、有线电视拆装补助费。

第四章　非住宅房屋拆迁





　　第三十七条　非住宅房屋系指在房屋拆迁主管部门发布拆迁公告前，具有合法手续且实际作为非住宅使用的房屋。
　　非住宅房屋分为营业用房和非营业用房。营业用房，系指直接从事营业活动的商业服务用房；非住宅中除营业用房以外的其他用房统称非营业用房。


　　第三十八条　拆迁非住宅房屋或生产场地，根据拆迁用地的面积确定补偿系数，其计算公式为：
　　　　　　　　　　　　 市政项目拆迁占用土地的面积
　　补偿系数＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－×１００％
　　　　　　　该地块所属宗地的土地使用权证记载的土地使用权面积
　　补偿系数低于３０％的，以３０％计算，其中拆除生产经营如配电房、锅炉房等重要建筑或其生产核心部位的，补偿系数可适当上浮，但上浮幅度不得超过十个百分点。


　　第三十九条　非住宅房屋的拆迁补偿款由产权置换补偿款、商业区位补偿款和一次性综合补助费分别乘以补偿系数后组成，其计算方法为：
　　产权置换补偿款＝〔综合非住宅价格－（砖混非住宅房屋的重置价格－被拆除房屋的重置价格结合成新）〕×被拆除房屋的建筑面积×补偿系数
　　商业区位补偿款＝商业区位补偿价格×被拆除房屋的建筑面积×补偿系数
　　一次性综合补助费应当根据被拆除营业用房的实际使用人上缴税费情况确定，再乘以补偿系数，支付给被拆除房屋的实际使用人。


　　第四十条　商业区位补偿价格根据被拆除房屋的商业区位、层次和使用功能的不同，按照下列标准进行调节：
　　（一）以商业区位一级为基价，每降低一个区位等级补偿款依次递减；
　　（二）营业用房以一层房屋补偿额为基价，二层递减２０％，三层递减４０％，四层及四层以上递减５０％，地下室及半地下室递减７０％；
　　（三）非沿主干道房屋按照所在区位的次一级区位补偿，区位等级最低的不再降低。


　　第四十一条　拆除出租非住宅房屋，拆迁人应当根据租赁双方有关处置租赁关系的书面协议所约定的方式，支付拆迁补偿款。约定不成，拆迁人有条件提供房源的，被拆除房屋所有人可以选择房屋补偿或者货币补偿。
　　被拆除房屋所有人选择房屋补偿的，由拆迁人以拆迁补偿款购买房屋补偿给房屋所有人，原租赁关系继续保持（因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应作相应修改）。拆迁人与被拆除房屋所有人应当结算拆迁补偿款与补偿房屋价格的差价。
　　以货币补偿的，拆迁人应当按照下列规定办理：
　　（一）承租期在１年以内的，商业区位补偿款支付给被拆除房屋所有人；
　　（二）承租期超过１年，在２年以内的，商业区位补偿款的８０％支付给被拆除房屋所有人，２０％支付给承租人；
　　（三）承租期超过２年，在５年以内的，商业区位补偿款的６０％支付给被拆除房屋所有人，４０％支付给承租人；
　　（四）承租期超过５年，在１０年以内的，商业区位补偿款的４０％支付给被拆除房屋所有人，６０％支付给承租人；
　　（五）承租期超过１０年，在２０年以内的，商业区位补偿款的２０％支付给被拆除房屋所有人，８０％支付给承租人；
　　 （六）承租期超过２０年的，商业区位补偿款全部支付给承租人。


　　第四十二条　对于拆迁范围内被拆迁人的生产场地，拆迁人应当按照补偿系数予以补偿，计算方法为：
　　拆迁范围内生产场地补偿款＝生产场地补偿价格×面积×补偿系数
　　本办法所称生产场地系指直接用于生产的露天场地，包括货运企业的货物堆场，汽车运输、修理企业的停车、修车场，酱品厂的露天制作场地，水泥预制构件生产场地。


　　第四十三条　拆除生产用房，其设备的拆除安装和搬运费用，由拆迁人按照房屋重置价格结合成新的１０％补偿，有重型设备的，按２０％补偿。拆迁单位非生产用房，按５％补偿。

第五章　法律责任





　　第四十四条　对有下列行为之一的，由房屋拆迁主管部门予以警告、责令停止拆迁，并可处以罚款：
　　（一）未取得房屋拆迁许可证或者未按房屋拆迁许可证的规定擅自拆迁的，处以十万元以下罚款；
　　（二）委托未取得房屋拆迁资格证书的单位实施拆迁的，对委托单位处以一万元以上、三万元以下罚款，对被委托单位处以二万元以上、五万元以下罚款；
　　（三）擅自提高或降低补偿标准，扩大或缩小补偿范围的，对拆迁实施单位处以一万元以上、三万元以下罚款；
　　（四）无正当理由超过规定拆迁期限的，对拆迁人处以一万元以上、三万元以下罚款。


　　第四十五条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政讼诉。逾期不申请复议、不起诉，又不履行处罚决定的，由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制执行。


　　第四十六条　胁迫、侮辱、殴打房屋拆迁工作人员，妨碍房屋拆迁工作人员依法拆迁的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。


　　第四十七条　房屋拆迁工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上一级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章　附则




　　第四十八条　本办法所涉及的价格和费用标准由市物价管理部门会同房屋拆迁主管部门制定，报经市政府同意后，于每年一月定期公布。


　　第四十九条　因保护文物需要实施房屋拆迁的，适用本办法。法律、法规另有规定的，从其规定。


　　第五十条　本市所辖各县人民政府可参照本办法，结合本县实际情况制定拆迁实施办法，并报市政府备案。


　　第五十一条　本办法应用解释和实施细则的制定，由南京市房产管理局负责。


　　第五十二条　本办法自发布之日起施行。南京市人民政府１９９６年２月１７日发布的《南京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府５０号令）和《南京市人民政府关于修改〈南京市城市房屋拆迁管理办法〉的决定》（市政府１１４号令）同时废止。

教你画简单的专利地图

笔者接到很多咨询电话询问专利地图，专利地图是个十分新鲜的名词，大多数人没有听过，听过的人也不甚了解，新鲜的名字容易被用来忽悠。这里简单介绍专利地图，并提出一个简单画专利地图的方式。短小的篇幅并不能教授如何具体画专利地图，略做介绍，有个大致的认识，不至于被忽悠得太离谱。

专利地图被称之为地图就应当具有地图的基本指引功能，指引企业产品和技术开发的方向，但是通往这个方向的道路非常的艰险，布满了专利地雷，这个“地图”还要指引企业进行有效的规避。真正的专利地图是非常复杂的，制作完备的专利地图需要巨大的人力、财力、物力的投入，不是单个企业所能轻易完成，专业的专利地图其实也很复杂，不具有一定的专业水准也不能看明白。在此笔者将专利地图简单化，使之具备专利地图的一般功能，又能使非专业的管理层也能看明白。

开发专利有很多规律性的东西，掌握了这个规律开发专利相对容易很多。笔者在给企业讲课时曾经专门讲解了“专利开发公式”，讲解专利开发的技巧，这个公式展开后就能得到简单的专利地图，并依据这张图指引进行专利开发。大致原理如下：

首先以企业的生产流程作为横轴，将生产流程无限细化，每一个流程就是一个点，每一个点上企业都有对应负责的人员，那么对应的人员就负责这个点上的专利开发，这些人常年从事这个点的工作，对这个点非常的了解，开发工作就要轻车熟路得多。然后从每一个点向上画一个纵轴，纵轴上就是这个点的现有专利以及可能可以开发的专利的分布。由此画出二维的平面图，这个二维平面图就可以非常明晰标注出本行业的专利分布，由此知道竞争对手“专利地雷”的分布，也可以指引产品及技术开发的方向，起到专利地图的基本作用。

原理非常的简单，然后如何细化每个流程，并不是想象那么简单，最为关键的是寻找纵轴上的专利分布，这个也不是普通的检索就可以知道的，发现技术以及产品的开发方向更需要专业的分析。尽管我们已经将专利地图非常简单化了，但就是画好这样的专利地图还是需要有专业人员进行全面的规划，需要各方面的人才共同参与，还有一个问题就是横轴上每个流程点上的人并不是每个都会开发专利，开发需要组建专利开发小组，小组的成员不仅是技术人员，还要包含比如营销、财务、法律等方面的人员共同参与。
画专利地图是项系统的大工程，不是普通的代理公司就可以担纲的，企业如果没有一定的规模或者有一定的决心，也没有必要轻易开展。

作者：王律师，中国知识产权研究会高级会员
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