淄博市已购公有住房维修管理办法
山东省淄博市人民政府
淄博市人民政府令第19号
《淄博市已购公有住房维修管理办法》已经市政府第２１次常务会议讨论通过，现予发布施行。
市长 张建国
二００一年五月九日
淄博市已购公有住房维修管理办法
第一条 为加强已购公有住房维修管理，保障房屋所有人的合法权益和住用安全，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称已购公有住房，是指在住房制度改革和拆迁安置中个人购买的公有住房。
本办法所称已购公有住房自用部位和自用设施设备，是指户门以内的部位和设施设备，包括水、电、气户表内的管线、暖气片和自用阳台等。
本办法所称已购公有住房共用部位和共用设施设备，是指房屋主体承重结构部位（楼盖、屋顶、梁、柱、楼板、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、共用的上下水管道、落水管、烟囱、中央空调设备与管道、消防设施、电梯及管线阀门等。
第三条 本市行政区域内已购公有住房的维修及管理适用本办法。
第四条 市、县房产管理部门主管本行政区域内已购公有住房维修管理工作。
区房产管理部门负责市房产管理部门委托的已购公有住房维修管理工作。
财政、公用、电业等部门和单位应当按各自职责分工，配合房产管理部门做好已购公有住房维修管理工作。
第五条 已购公有住房推行物业管理模式，采取业主自我管理和物业管理企业专业化管理相结合的办法。
第六条 房产管理部门应当会同原产权单位组织指导业主成立业主委员会，业主委员会负责维护本幢住宅或者本住宅区内产权人和使用人的合法权益。
第七条 已购公有住房自用部位和自用设施设备由业主负责维修，维修费用由业主自行负担。
第八条 已购公有住房共用部位和共用设施设备的维修，由业主委员会委托的物业管理企业或者其他维修企业按照双方签订的合同负责维修；业主委员会成立之前，由原产权单位或者原产权单位委托的单位负责维修。
第九条 已购公有住房应当建立共用部位和共用设施设备维修基金。维修基金按政府规定比例从售房款中提取，存入银行专户，资金归业主所有，并按幢立帐，核算到户，其利息收入用于共用部位和共用设施设备维修。
第十条 市、区县住房资金管理中心或者原产权单位应当按照各自职责范围对维修基金进行管理。维修基金管理使用情况应当定期公布，接受业主的共同监督。维修基金专款专用，严禁挪作他用。
第十一条 共用部位和共用设施设备维修费用从维修基金利息中列支（不得动用本金），综合运用，不足部分按下列规定由同幢住户相关业主负担：
（一）承重墙体及其基础的维修费用，按其支承上部墙身，各户使用所占的墙面面积比例分担；局部拆修工程，由拆修部位以上各户所占的墙面面积比例分担；
（二）柱及其基础的维修费用，按其支承上部平面结构，影响所及的各户楼地面面积的比例分担；
（三）楼板的维修费用，其楼地面与天花部分，由所在层房屋的业主负责；其梁板结构部位，由毗连房屋的上下业主平均分摊；
（四）楼盖的维修费用，由维修所及范围覆盖下各层的业主按各户房屋产权面积比例分担；
（五）各楼层共用楼梯及楼梯间的维修费用，由受益的业主按户平均分摊；为某层所截用的楼梯，由所截用以上的业主按户平均分摊；
（六）共用的走廊通道、阳台的维修和外墙粉饰费用，按各户房屋产权面积比例分担；
（七）电梯、中央空调设备与管道、消防设施、供电线路、上下水管道、落水管、烟囱等共用设施设备的维修和更新费用，由受益的业主按户分摊。
第十二条 维修基金的使用，应当按照以下程序办理：
（一）业主向业主委员会或者原产权单位提出申请；
（二）业主委员会或者原产权单位委托维修单位提出工程预算；
（三）房产管理部门和维修基金管理单位审核；
（四）审核合格的，维修基金管理单位１０日内向业主委员会或者原产权单位划拨维修费用。
第十三条 已购公有住房上市转让，住房维修基金和利息继续用于该住房共用部位和共用设施设备的维修。
第十四条 已购公有住房维修，实行质量保证制度。质量保证制度执行的内容和期限应当在合同中载明。
第十五条 业主装修、维修住房应当符合有关规定。因装修、维修或者使用不当，使共用部位和共用设施设备或者毗连房屋造成损失，责任人应当负责修复或者赔偿。
第十六条 业主维修住房时，涉及相关业主权益的，应当事先通知相关业主，相关业主应当给予配合。维修人应当尽量减少对他人的干扰，注意保护住房，造成损坏的应当及时予以修复或者赔偿。
第十七条 维修单位在维修共用部位和共用设施设备时，有关住户应当予以配合。因维修造成相邻住户房屋或者设备损坏和其他财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。相邻住户阻挠维修的，由原产权单位和房产管理部门协调处理；因相邻住户阻挠维修造成房屋或者他人人身、财产损害的，由阻挠人承担赔偿责任。
第十八条 当事人因住房维修发生纠纷时，应当协商解决。协商不成的，可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
第十九条 违反本办法规定，擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，损毁设施、设备及其他危及房屋安全行为的，由房产管理部门责令限期改正，恢复原貌，逾期不改正的，处以２００元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第二十条 当事人认为行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益的，可依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。
第二十一条 本办法自发布之日起施行。
张妮 中国计量学院法学院 , 王全兴. 上海财经大学 教授
关键词: 离职竞业限制/离职竞业限制协议效力/经济补偿/商业秘密保护/反不正当竞争法
内容提要: 竞业限制关系中蕴含着由多元利益所构成的复杂利益结构，对竞业限制协议的效力，应当在利益衡量中谨慎地认定。其中的关键点是将经济补偿的约定和支付作为离职竞业限制协议的有效要件和生效要件之一，并将无经济补偿的离职竞业限制协议认定为无效。竞业限制本质上是对竞争关系的调整，《反不正当竞争法》对侵害商业秘密行为的规制，其效果优于《劳动法》所确立的竞业限制制度。实践中，应进一步强化反不正当竞争法的商业秘密保护功能。
一、竞业限制协议效力认定的原则——利益衡量
（一）竞业限制的本质为竞争关系的调整
对于劳动者离职竞业限制的研究，学者们通常将其框定在劳动者与用人单位之间，绝大多数研究都集中在对劳动者与用人单位之间权益的变动和协调。事实上，竞业限制关系并非是单一的二元主体间的合同关系，而是一种二重法律关系：一是劳动者与用人单位的合同关系；二是建立在竞业限制基础上的原用人单位与新用人单位之间的竞争关系。在这二重法律关系中，后一重关系制约着前一重关系，若无新用人单位和原用人单位之间形成竞争关系的可能性，劳动者与原用人单位的竞业限制协议则毫无必要。因此，从法律属性上看，竞业限制关系本质上体现为对竞争关系的调整。
由于我国是在《劳动合同法》中规定竞业限制的相关内容，就在一定程度上造成了竞业限制是仅关乎劳动者与用人单位之间关系的假象，进而造成理论和司法界往往仅从劳动关系出发，将二重法律关系简化为一重法律关系，将劳动者、原用人单位和新用人单位三者的关系简化为竞业限制协议形式上的劳动者和原用人单位的关系。这种思路忽略了竞业限制协议产生的根本原因是保护竞争利益，没有关注到竞业限制不仅涉及到用人单位经营权和劳动权的内部冲突，也涉及到由劳动关系而发生的经营权和竞争权的外部冲突。竞业限制关系中其实蕴含着多元利益所构成的复杂利益结构和利益冲突。
（二）竞业限制的多元利益结构
1．劳动者——原用人单位利益结构
第一，竞业限制以维护原用人单位的竞争优势为出发点。竞业限制协议产生的前提是：原用人单位存在着基于商业秘密等秘密信息的价值而形成的合法利益，且劳动者曾经接触过用人单位的秘密信息，此类信息可以被合理地认为有益于用人单位现在或潜在的竞争者。
第二，竞业限制协议限制了劳动者的自由择业权。企业秘密信息与劳动者技能、经验不可分，竞业限制义务在圈定劳动者不得择业范围的同时，无法将基于秘密信息形成的人力资源与劳动者自身的技能、经验截然分开，劳动者在实际履行竞业限制义务时造成了自身利益的减损。
第三，竞业限制协议下双方交换的利益并不具有同质性。原用人单位出于保护竞争利益的需要对劳动者的择业权进行限制，付出的代价是经济利益；而劳动者履行竞业限制义务损害的是其劳动权。从两种利益的位阶上看，劳动权益高于经济利益。
2．劳动者——新用人单位利益模式
第一，劳动者违反竞业限制义务的发生，通常以新用人单位的利益需求为主导原因。现实中，新用人单位通过高薪等方式诱使劳动者违反竞业限制协议义务等现象屡见不鲜。
第二，劳动者与新用人单位以劳动关系为基础。劳动者仍以出让自身劳动力为对价换取劳动力再生产的费用，将自身劳动力纳入用人单位的生产经营管理，用人单位使用劳动力并支付报酬。
第三，从双方劳动关系运行的结果来看，违法利益分配具有不平衡性：劳动者从新用人单位处获得了工资，但由于违反了竞业限制约定，其应承担违约金甚至赔偿金的法律责任。新用人单位不仅获得了劳动力的支配权，也获得了劳动力资源之上承载的商业秘密带来的利益，其收益远远超过了一般劳动关系中的收益。
3．原用人单位——新用人单位利益结构
第一，从实际效果来看，劳动者竞业限制义务的违反，极大地改变了原用人单位与新用人单位之间的利益格局，新用人单位是最大的受益者。
第二，新用人单位只要证明自己并非出于主观恶意而侵占、使用原用人单位之秘密信息，无须承担任何法律责任。商业秘密权等秘密信息权从本质上说是用人单位基于自身的创造性活动而对其产生的智力成果的所有权，但这种所有权并没能获得针对所有第三人的普适的对抗性，也即无法阻却其他经营者通过自行开发、反向工程等获得类似的秘密信息，而只能主要依靠与劳动者约定竞业限制等保密措施而展开。按照我国现行法律规定，商业秘密禁止的效力仅及于违法侵占，不及于他人合法取得。这种合法取得既包括他人自行开发、反向工程获得、公开展出观察或公开出版物中获得等，也包括他人从合同违约者处善意获得。[1]
（三）基于多元利益结构中利益衡量的效力认定
竞业限制制度本身蕴含着太多的冲突和矛盾：既有对维护市场秩序的追求，又有着保护劳动者劳动权的朴素情怀，因此各国对于竞业限制合法性和有效性的认定差异极大。关于经济补偿对竞业限制协议的效力影响各国也有着不同的规定：法国规定从2002年起所有竞业限制协议必须对劳动者提供经济补偿，没有经济补偿的竞业限制无效。英国法院认为，根据英国合同法的一般规则，对价是合同条款具有法律约束力所必需的。[2]美国的部分州和瑞士的有关法律中则没有相关的强制性规定。[3]
竞业限制以双方自由协商的方式开始，其中多元利益冲突的张力又不断冲击着竞业限制制度的运行。要达到该种平衡，必须通过恰当地运用利益衡量方法进行选择。如前所述，竞业限制制度中，涉及到劳动者、原用人单位、新用人单位三元主体，涉及到劳动权益、竞争优势、经济利益等多元利益，其中利益主体力量对比不平衡，各种利益内容不同质，各种利益位阶有高低。笔者认为，经过利益衡量，应当否定无经济补偿的竞业限制协议对劳动者的效力。理由有以下几个方面：
1．竞业限制协议非一般民事合同，应通过国家强制干预来调协双方力量的不平等。竞业协议虽然表现为基于双方意思一致而达成的协议，但由于劳资利益结构的特殊性实际上使契约自由原则难以真正实现，故对于竞业限制协议应压缩其自由协商的空间。
2．为防止劳动者履行竞业限制约定而影响生活质量，经济补偿是竞业限制的有效要件之一。劳动者的保密义务，是劳动合同关系中的一种应有义务，在劳动关系存续期间约束劳动者，而在劳动关系终止之后，理论上仍有一定的伦理上或者基于诚实信用原则上的附随义务属性而继续对劳动者有约束力，但并不具有强制力。由于劳动者离职后自愿履行竞业限制协议，势必在利益方面受损，其应当享有合理的对价补偿。
