建设部关于对建设口五项收费情况说明的函
建设部
建设部关于对建设口五项收费情况说明的函
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财政部、国家计委、国家经贸委、监察部：
现将建设口五项收费有关情况说明如下：
（一）关于新建商品房交易手续费
新建商品房的交易（即销售），是房地产交易的一个重要部分。其卖方一般是房地产开发经营企业，其主要方式是预售，其中转手交易的比重也不少。为了保证交易双方的合法权益和国家的税费收入不至流失，加强新建商品房交易的管理就显得十分重要，十分必要。
因此，1988年8月8日，建设部、物价局、工商局联合发文指出：城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖……均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行。
国务院发〔1992〕61号文件也明确指出：“土地使用权的转让和房屋所有权的转移（包括涉外房地产），必须依照规定到当地房地产市场管理部门办理过户手续。”
中共中央中发〔1993〕6号文件再次强调要认真执行国发〔1992〕61号文件（《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》）规定。之后，建设部、土地局、工商局、税务总局以建房〔1993〕598号文进一步明确：“每一次土地使用权的转让和房屋所有权的转移（包
括房地产开发期间的转移、预售等），必须按规定到当地房地产市场管理部门办理房地产交易手续，缴纳有关税费。”
各地根据中央精神，普遍对新建商品房实施了管理并收取交易手续费，对新建商品房的交易、保证交易双方的合法权益和国家的税收起到了重要的作用。因此，我们认为不应列入乱收费的范围予以取消。
（二）关于房屋所有权登记发证费（有的地方叫房屋所有权鉴证费，有的叫登记费、发证费）
房屋所有权登记发证费实际是财政部、国家物价局批准项目（见国家物价局、财政部〔1992〕价费字179号文）。
我国现行的房屋所有权登记发证工作是房地产行政管理的最基础工作，它是保障产权人的合法权益，掌握房地产的权属情况、房屋数量、质量、价格以及土地使用情况的重要工作。通过这项工作，为国家财政税收、房地产业的发展，城市的规划、建设、管理提供依据。产权登记工作内
容繁重，它包括产权的行政管理（产权登记、产权鉴证等）、房地产地籍测量、房地产资料档案管理等，这都需要一定的资金。而我国的房地产管理一直是国家财政预算外单位，政府没有划拨任何费用，其日常工作全靠产权登记发证收费维持。现行的收费极低，有的每平方米几分钱，多的
也不过二、三角钱，有的连维持基本的运作都十分困难。
去年在国务院清理“三乱”会议上，我部已介绍了有关情况，与会同志一致认为这项收费不属乱收费。后来，财政部、国家物价局〔1992〕价费字179号文确定了这项收费的合理性。
产权登记收取一定的费用，也是经济发达国家普遍采用的方法。澳大利亚和香港的作法更具借鉴意义，他们的产权产籍管理是采用的行政单位企业化的办法，除满足正常的运作和发展外，还可以为国家提供一定的收入。
如把这个收费作为不合理收费予以取消，将会给我国的房屋产权管理带来不可估量的损失。
（三）关于各地城建档案馆实行的竣工档案保证金制度
鉴于城市建设档案收集比较困难，有的工程完工后迟迟不向档案馆移交有关档案，或移交不全，甚至遗失，给城市建设工程的维修、养护以及其他工程的建设带来很大损失，为了保证城建档案的收集和完整、保证工程的维修、养护、建设等，有些城市经当地人大或市政府批准实行了收
取工程竣工档案保证金的办法，待档案全部移交后，再退回保证金（押金）。在执行当中有的地方不退保证金；有的地方收了保证金后又不及时收交档案，这是具体工作中出现的偏差，应予纠正。城建档案保证金实际属于押金性质，不属收费。如作为乱收费予以取消，将会给城建档案的收
集、管理、利用带来一定的困难。
（四）关于城市规划管理费
城市规划管理收费始于五十年代，有的省、自治区1955年就已开始实行，不属新增项目。
城市土地使用与建设工程的规划管理工作，包括现场踏勘，提出各种选址方案和设计意见、方案评审，制定土地使用权出让的规划控制条件等诸多步骤，不仅技术性强，而且需要付出大量人力、物力、财力。从全国各地情况看，仅仅依靠财政支持，要完成这项工作是根本不可能的。为
了保证城市规划管理工作的正常开展，各地通过省、市人大立法的办法，批准收取一定的费用，以保证《城市规划法》和城市规划管理的执行，我们认为这是完全必要的。
同时，收取“规划管理费”的办法在国际上也是通行的。如英国的城市政府就根据该国的《城乡规划法》制定了规划管理收费办法，规定：建设者在向城市规划部门申请建设时，必须根据建设性质与规模缴纳46－6900英镑的规划费。日本等国政府也有这种规定。
根据国际惯例，考虑到外商投资在我国城市土地进行开发建设的情况日益增多，规划管理工作日趋复杂和繁重，收取一定额度的规划管理费是必要的。如取消，势必导致城市规划执法和城市规划管理工作的削弱。
（五）关于对实施监理的工程实施工程质量监督并收取监督检测费问题
该收费项目业经国家物价局、财政局〔1993〕价费字149号文批准。
1983年，原城乡建设环境保护部和国家技术监督局联合颁发了《建设工程质量监督条例》，提出在全国推行工程质量监督制度。1984年，国务院在国发〔1984〕123号《关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》中，明确肯定了这项改革措施。即要求在
地方政府领导下，按城市设立工程质量监督站，代表地方政府对工程质量进行监督，是政府工程质量监督站的执法机构。其工作的主要内容是：审核设计、施工单位承建工程的资格，监督查处无证设计和无证施工，监督施工过程中的工程质量并核验工程质量等级。这项工作经过近十年不断
地深化和完善，机构已遍及全国所有城市和90％以上的县，人数近30000人。工作上已逐步形成标准化、制度化。它对规范市场行为，减少质量事故的发生，促进企业加强质量管理，提高我国工程质量水平起了重要作用。
建设监理制是1988年开始实行的，它是项目管理体制的一项改革。重点和方向是在大中型工程中推行。监理单位受建设单位委托，对工程项目实行管理，重点对工期、造价及质量进行控制。监理单位是属企业性质的，是市场中的中介服务机构之一，其工作是有偿的技术服务。而质
量监督则是代表政府对工程质量进行宏观控制，是强制性的监督。包括对实施监理工程的质量等级进行最终核验。由于政府质量监督与社会监理在工作性质、任务、工作方法、地位和作用等方面有着根本的区别，对建设单位委托监理公司实施监理的工程，必须还要接受政府的质量监督。这
个问题以前已论证过多次，即实行政府监督、社会监理、企业自检的管理体制，不仅符合建立社会主义市场经济体制下质量控制体制的要求，而且与当今一些发达国家质量控制体系的模式相似。由于监督和监理有着根本的差别，两者不可混同，不可替代，都要大力加强和发展，这是改革的
方向。如对监理的工程取消监督收费，就等于削弱政府对工程质量的宏观控制，这对提高我国工程质量将会产生不利影响。
以上说明，请你部（委）在研究取消收费项目时认真加以考虑。
1993年12月6日
代物清偿，抑或债的更新？
——兼评原告石某诉被告张某买卖合同货款纠纷一案
张化平
[内容摘要]
债权人与债务人之间就债务偿还问题答成的新协议是代物清偿协议还是属于债的更新，在债务人不履行新协议时是按原协议起诉还是依据新协议起诉，这在法律实务中是常遇到的问题。本文就代物清偿的法律概念、构成要件及与债的更新之区别作了相应探讨。
[关键词]
债的履行 代物清偿 代物清偿协议 债的更新
[问题的提出]
2001年至2002年3月期间，原告石某向被告张某供应供应焦碳、生铁等原料。2003年3月15日经双方结算，被告向原告出具11575元欠条一张。原告经多次催要遭被告拒绝后，于2004年1月7日向法院提起诉讼，要求依法判令被告履行付款义务。原告起诉后的2月16日，被告主动与原告协商并达成协议一份，载明：“经双方友好协商，张某同意将规格1.5匹空调机3台、11KW鼓风机1台、生铁100KG和陶土3.5T抵扣欠石某材料款壹万壹仟伍佰柒拾伍元整，￥11575元，双方货款两清”。2月17日，原告石某向法院申请撤诉。3月初，原告雇请他人车辆往被告处要求其履行协议，在清点货物过程中，双方发生争执致原告拖货未果。2004年8月16日，原告以原欠条为依据，再次诉诸法院，要求判令被告给付11575元欠款。诉讼中，被告张某坚持仍以空调等物品抵款，原告石某则要求以货币履行（物品已贬值）。
[主要观点]
本案在法院审理过程中主要有两种观点：一种观点认为，双方当事人之间继欠条之后又达成一份以货抵款协议，致使双方之间的法律关系性质发生变化，从原来的基于欠条的债权债务法律关系转化为以货抵款协议的新的合同法律关系。原告石某以原欠条起诉，其请求不能成立；原告应以后一协议向对方追偿合同之债。
另一种观点认为，原、被告达成的是一份代物清偿协议，代物清偿协议成立时，原债务并不消灭。代物清偿协议生效履行的关键在于有受领权的人现实地受领给付物。未发生现实受领给付的代物清偿协议，不能发生约定的效力和法律后果。故原告有权以原欠条为依据，提起给付之诉，以求自身权益的充分保护。
[作者的观点]
笔者认为，处理本案的关键在于对2月16日协议性质的正确认识，该协议是代物清偿还是属于债的更新。在现实经济生活中，债权人与债务人协商以物品或劳务抵还金钱债务较为常见，最典型的如上例之情形。由于我国法律未规定债的代物清偿制度，法学理论著作亦鲜有论及，司法实践中对债的代物清偿之要件、效力等基本内容缺乏正确的把握，常把代物清偿认定为债的更新,导致对同类案件的处理大相径庭，从而有损法律适用的安定性和人民法院司法权威性。本文拟对相关问题作一简要探讨，以期抛砖引玉。
一、代物清偿的涵义与特征
（一）、代物清偿的涵义
代物清偿，亦称债的代物给付，为清偿债务的方法之一，是指以他种给付代替原定给付的清偿，也即债权人同意债务人以负担新的债务作为履行原来债务的方法，在新债务未履行前，原债务并不消灭，当新债务履行后，原债务同时消灭。
（二）、代物清偿的特征
1、代物清偿为合同
代物清偿是债务人为清偿原债务而对债权人负担新债务，仍以当事人双方之意思表示一致为基础,故性质上为仍为合同。代物清偿合同通常由债权人与债务人订立，但是既然法律允许第三人清偿债务，代物清偿合同亦不妨由第三人与债权人订立。 代物清偿虽为合同，但并非当事人双方变更（更改）了前合同的内容，它只是履行方法（或标的）的变更，比如前合同履行标的是货币，后合同以房产代替，又如以劳务代替。代物清偿既为合同，则其签订、履行自应受合同法的规范，如：当事人必须有行为能力，意思表示必须真实，内容必须合法，等等。
2、代物清偿成立时原债务并不消灭
代物清偿合同成立时，债务人即负有履行新债务之义务，但对债权人而言，其原债权并未因代物给付合同的成立而归于消灭，债务人负担新债务乃是作为履行原债务的一种方式，新债务与原债务基于同一目的同时并存，只不过在履行期内债权人只能就新债务请求履行，新债务获满足后，原债务同步消灭。当然，根据合同自由原则，当事人亦不妨约定，代物清偿合同成立时，原债务即归于消灭，此种约定亦为有效，但此时即成立债法上的另一制度——债的更新，非属代物清偿。
二、代物清偿的构成要件
（一）必须有原债务存在
代物清偿系以清偿原债务为目的而负担新债务。因而代物清偿是有因行为，故应有原债务存在，代物清偿合同才能有效成立。倘若原债务不存在或无效或被撤销时，则为代物清偿合同之成立原因不存在或不合法，新债务自然不能成立。此种情况下，如果债务人已履行了新债务，可依不当得利之规定，请求债权人予以返还。
（二）必须以他种给付代替原定给付
代物清偿的“物”即履行的标的或在种类上或在性质上须不同于原定给付的标的。债的履行标的有财产、劳务与权利三种，原定以财产交付，现以劳务代替，此乃履行标的性质不同，原定以房屋交付，现以汽车交付，此乃履行标的种类不同。代物清偿只是履行标的或方式的改变。允许债务人以他种给付替代原定给付，是对债务人履行不能作出救济，这也并不损害债权人的任何利益。原定给付与替代给付在价值上一般需要相等，但如果在双方同意的情况下，也允许有部分差额。
（三）、必须有当事人双方关于代物清偿的合意
代物清偿既为合同行为，故须债权人与债务人之间有负担新债务以清偿旧债务之意思表示，要经过当事人双方要约和承诺。代物清偿协议是双方合意的产物，该协议自双方达成合意时成立。当然，债务既然可以由第三人清偿，自然也可以由第三人与债权人订立代物清偿合同 。如第三人与债权人订立合同，自愿承担原债务人的债务，但其新债务与原债务的主要内容相同时，则仅成立债务的转移，只有第三人承担的新债务与原债务履行标的相异时，才成立代物清偿。
（四）必须有债权人等有受领权的人现实地受领给付
仅有双方当事人答成合意，代物清偿协议成立，但并不生效，不产生合同上的权利义务关系，如同借用合同、保管合同一样，代物清偿协议在合同理论上属于实践性合同，必须有当事人一方实际交付标的物的行为，才能产生法律上的效果。
三、代物清偿的效力
（一）、代物清偿合同成立后，新债务当然成立。但此新债务并非原债务的继续，而是异于原债务之另一个债务。因此，关于原债务之抗辩，在新债务不得主张，此点应该是债权人接受代物清偿主要的利益所在，因为债务人不得以关于原债务的抗辩对抗债权人，债权人在代物清偿更容易实现债权。
（二）代物清偿合同成立后，新债务之清偿期未届至之前，债权人不得行使原债权。只有新债务不能履行，或无效或被撤销时，始能就原债务请求履行。因为虽然债权人有两个债权，但债权人既已同意债务人以新债务清偿原债务，即对债务人负有一定义务，也就是说，应先自新的、独立的债权寻求满足，债务人如履行了新债务，则等于同时履行了原债务。
（三）代物清偿合同成立后，如果新债务没有履行，原债务就并不消灭，所以原债务之担保等从债务自亦继续存在。这是因为当事人签订代物清偿合同，系以清偿原债务为目的，换个角度说，即是债务人对原债务的确认，因而，如代物清偿合同系债权人与债务人签订，则原债务之诉讼时效即应中断、重新起算，合同如仅系第三人与债权人订立，则原债务之诉讼时效不中断。
（四）新债务与原债务如均已届清偿期，则因新债务不履行时，其原债务并不消灭，债权人自然可以请求履行新债务，亦可以请求履行原债务。债务人如履行新债务时，原债务随同消灭；反之，如债务人履行原债务时，新债务失去了存在的原因亦随同消灭。
（五）如代物清偿合同系由第三人与债权人订立，则债权人是行使原债权还是行使新债权，不受限制。
四、代物清偿与债的更新之区别
(一)、债的更新的涵义
所谓债的更新（也称债的更改），是指设定新债以代替原债务并使原债务归于消灭的民事法律行为，也即当事人双方基于某种原因答成新的协议以完全代替原协议，新协议是以消灭原债为目的而设立的 ，新协议成立后，原债归于消灭。如当事人双方以买卖合同法律关系代替原来的租赁合同法律关系。债的更新起源于罗马法，后法国民法典及日本民法典从之。
（二）、债的更新的构成要件
债的更新构成要件如下：(1)须已经存在一个债务；(2)须产生一个新债务；(3)新债务的产生须以原债务为基础，但其要素、内容相异；(4)当事人须有更新债务的意思表示。
（三）、代物清偿与债的更新的区别
代物清偿与债的更新均系为债的清偿方法, 均系由债务人承担新的债务以履行原债务，二者之间极为相似，区别细微，在实务当中更是难以区分。
笔者认为,应从以下几个方面把握二者之间的区别：
1、依债的更新，债权人以新取得的债权代替原债权，依代物清偿，债权人只是受领他种现实给付而代替原定给付；
2、债的更新中原债消灭后有新债产生，代物清偿则不会产生新债；
