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开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围/曹海英

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 22:21:58  浏览:8923   来源:法律资料网
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        开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围
          ——江苏无锡中院判决陈荣根诉江阴兰星公司房屋买卖合同纠纷案



裁判要旨

开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的具备主要条款的房屋认购书的性质仍为预约合同。开发商违反预约合同将房屋售予他人应向购房人赔偿机会损失,机会损失的范围应与开发商因违约行为而获得的利益相对应。

案情

2008年3月20日,陈荣根与常州兰星房地产开发有限公司江阴分公司(简称兰星江阴分公司)签订《龙城福第认购书》一份,约定由陈荣根认购兰星江阴分公司开发的龙城福第房产,并约定认购位置为A块商业11—15号;房屋交付后,产权登记面积与认购书约定发生差异的,双方同意按产权登记面积计算;认购单价为6000元/平方米;签订认购书时交纳诚意金60万元;龙城福第达到销售条件后兰星江阴分公司将以书面形式通知陈荣根签订商品房买卖合同;陈荣根必须在收到通知后十日内与兰星江阴分公司签订商品房买卖合同,逾期视为放弃优先购买权,并不再享受以上单价购房优惠,交纳的诚意金不计息退还;双方签订商品房买卖合同后,诚意金抵作房款;本认购书有效期自签订之日起生效,到陈荣根收到签订商品房买卖合同通知之日起十日内自动作废。认购书“甲方”位置上盖有兰星江阴分公司的售房合同专用章及法定代表人钱树忠的印章。认购书最后记载有陈荣根的身份证号码和联系电话,在乙方确定的书面通知地址栏未填写内容。陈荣根于合同签订当日向兰星江阴分公司支付诚意金60万元。江阴兰星公司取得预(销)售许可证后于2010年5月将龙城福第A商业一层全部销售,讼争房屋的售价为4394340.63元。在审理过程中,原告申请对讼争房屋进行市场价格鉴定(评估),估价结果为:估价对象的建筑面积为632.025平方米,市场价值为4987929元。若被告不违约,原告应支付的售价为3792150元。

另查明,兰星江阴分公司现登记为江阴兰星房地产开发有限公司(简称江阴兰星公司),江阴兰星公司确认兰星江阴分公司的责任由其承担,陈荣根无异议。

裁判

江苏省江阴市人民法院经审理认为,陈荣根与兰星江阴分公司签订的《龙城福第认购书》以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的,系独立、有效的预约合同,双方应在认购书所约定的条件成就后按约定履行。兰星江阴分公司在取得销售许可后未按约书面通知陈荣根并与之订立本约,违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则,应当承担相应的违约责任。综合考量江阴近年来房地产市场发展的态势及双方当事人履约情况,确定具体赔偿数额应以江阴兰星公司因违约实际获得的差价利益602189.63元为宜。据此,法院判决:被告江阴兰星公司应返还原告陈荣根诚意金60万元,并赔偿陈荣根损失602189.63元,合计1202189.63元;驳回陈荣根其他诉讼请求。

一审判决后,被告不服并提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院判决:驳回上诉,维持原判。

评析

本案争议的焦点在于:认购书是买卖合同还是预约合同,违反预约合同的赔偿范围如何确定。

1.本案中认购书的性质

一种观点认为,认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间及双方的权利义务作了明确约定,具备了购房合同的主要条款,是附生效条件的购房合同。当兰星江阴分公司取得商品房预售许可证时,购房合同就已经生效。

另一种观点认为,认购书缺乏付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等主要内容,双方需通过进一步谈判确定后才能订立合同,认购书只是缔约行为。

法院经审理认为,原、被告签订的房屋认购书是对未来签署正式购房合同的预先安排,并以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的,系独立、有效的预约合同。虽然认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间作了约定,但还是缺少合同成立的其他要素如付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等,且合同明确约定了在取得房屋预售许可证后签订商品房买卖合同,意即该认购书确认无误的约定事由系兰星江阴分公司在取得房屋预售许可证后应书面通知陈荣根与之订立商品房买卖合同,而双方当事人最终是否会订立买卖合同、买卖合同的主要条款是否与认购书一致,根据认购书不能得出肯定无疑的结论,所以,认购书不能认定为买卖合同,而是买卖合同的预约合同。

2.预约合同违约责任赔偿范围的确定

违反预约合同应承担损失的范围,应以机会损失为基础,不超过履行利益为限,综合考虑案情,予以确定。预约合同对本约的标的物、对价等已经作出明确约定,当事人对本约的期待利益已经固化,违约方一旦违约,守约方的期待利益也随之丧失,守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会,导致机会损失转化为现实损失,该机会损失归属于信赖利益的损失。但是,预约合同的标的是签订本约合同这一行为,而不是交易的实际发生,依赖签订本约后再与他人订立同类合同可获得的利益,即履行利益,只能理解为商业利益,在本约未达成的情况下,不能视为法律上的利益,也就不能作为违反预约合同应承担损失的范围,但信赖利益的损失不能超过履行利益损失,故违反预约合同应承担损失的范围不能超过可得利益的范围。

本案中,被告因违约得到的直接经济利益可对应地视为原告的机会利益损失。一个行为给合同一方带来利益,同时给另一方造成损失,该利益和损失之间具有某种程度的对应关系。任何人不得从违法行为中获利,兰星江阴分公司的违约行为给自己带来了602189.63元(4394340.63元-3792150元)的直接经济利益,也就是原告的机会利益的损失。陈荣根的可得利益应为评估的市场价4987929元与其本可以购买的成本价3792150元的差价即1195779元。本案中的机会利益没有超出可得利益的范畴。综合考量双方当事人的履约情况及近年来本地房地产交易中频现因房价上涨而开发商违约的事例,故以兰星江阴分公司在交易中违背诚实信用原则而获得的实际经济利益作为对陈荣根的损失赔偿,既是对违背诚信原则行为的惩戒,也是合理地弥补了原告的损失。

本案案号:(2011)澄西民初字第0105号,(2012)锡民终字第0024号

案例编写人:江苏省江阴市人民法院 曹海英 陈教智
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南通市人民政府关于印发《南通市行政执法协调办法(试行)》的通知

江苏省南通市人民政府


市政府关于印发《南通市行政执法协调办法(试行)》的通知

通政发〔2005〕42号



各县(市)、区人民政府,市各委、办、局,市各直属单位:
  现将《南通市行政执法协调办法(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。
  
二○○五年六月二十日


  南通市行政执法协调办法(试行)

  第一章 总则
  第一条 为加强行政执法协调,依法及时纠正、制裁行政违法行为,维护公民、法人和其他组织的合法权益,提高行政执法水平和效率,根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本市行政区域内行政执法机关(包括具有行政执法职责的行政机关以及法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织,下同)之间的行政执法协调,适用本办法。
  地方行政执法机关与国家、省垂直管理的行政执法机关之间的行政执法协调,除法律、法规、规章或者上级机关另有规定的外,参照本办法处理。
  第三条 行政执法协调应当遵循合法合理、及时高效和权责统一的原则,确保政令畅通,有效制止违法,便于长效管理。
  第四条 行政执法协调实行行政执法机关之间主动协商与提请政府法制机构协调相结合、个案处理与制度建设相结合。
  第五条 各级政府法制机构、行政监察机关负责组织、指导和监督本行政区域内的行政执法协调工作。
  第二章 行政执法协调范围
  第六条 行政执法协调的范围包括行政执法机关履行职责过程中发生的下列情形:
  (一)两个或者两个以上的行政执法机关对同一事项都认为本机关具有或者不具有法定管理职责而发生争议的;
  (二)两个或者两个以上的行政执法机关对同一种行政违法行为都具有法定管理职责,但在执法环节、执法标准等方面存在分歧的;
  (三)两个或者两个以上的行政执法机关认为法律、法规、规章以及其他规范性文件的有关规定不明确或者对其理解不一致,需要报请有关机关作出解释或者答复的;
  (四)两个或者两个以上的行政执法机关在联合执法中就有关具体问题发生争议的;
  (五)行政执法机关之间在依法应当协助、配合执法上发生争议的;
  (六)行政执法机关之间在移送或受理行政违法案件上发生争议的;
  (七)其他需要进行协调的事项。
  第七条 下列情形不属行政执法协调范围:
  (一)与履行行政执法职责无关的争议;
  (二)行政执法机关内部的争议;
  (三)行政执法机关与行政相对人之间的争议;
  (四)法律、法规、规章规定应当通过由其他途径解决的争议。
  第三章 行政执法协调的程序和方法
  第八条 行政执法机关在行政执法过程中,发现本机关与其他执法机关之间有本办法第六条规定情形的,应当自发现之日起3个工作日内,主动约请其他有关行政执法机关协商,被约请机关应当参加协商。
  第九条 行政执法机关之间协商不成的,一般由约请机关提请同级政府法制机构协调;约请机关不提请协调的,其他有关机关可以提请协调。
  第十条 政府法制机构发现行政执法机关应当自行协商而未协商、应当提请协调而未提请的,可以要求有关机关协商或主动进行协调。
  同级人民政府可以指示政府法制机构进行协调。
  第十一条 行政执法机关提请政府法制机构进行协调时,应当提交下列材料:
  (一)本机关主要负责人签发的协调公函;
  (二)协调事项的情况说明;
  (三)自行协商情况及有关各方的分歧意见;
  (四)建议的协调方案及其理由;
  (五)有关法律、法规或者规章依据;
  (六)其他有关文件、资料。
  政府法制机构主动协调或者根据同级人民政府指示进行协调的,应当通知有关行政执法机关提交前款第(二)、(三)、(四)、(五)、(六)项规定材料。
  第十二条 政府法制机构收到行政执法机关提交的材料后,应当在3个工作日内进行审查,并分别下列情况予以处理:
  (一)协调事项不属本办法第六条规定情形,依法应当由其他机关处理的,告知提请机关提交其他机关处理;
  (二)协调事项属本办法第六条规定情形的,应当将提请机关提交的材料发送其他相关行政执法机关。
  第十三条 相关行政执法机关收到政府法制机构发送的材料后,应当在5个工作日内向政府法制机构提交书面答复及有关依据材料。
  第十四条 政府法制机构可以通过书面审查或者召开协调会议的方式,调查了解提请协调事项的情况,充分听取相关行政执法机关的意见。
  政府法制机构召集行政执法协调会议的,相关行政执法机关的主要负责人或者分管负责人应当参加协调。
  第十五条 政府法制机构进行行政执法协调后,应当分别以下情况处理:
  (一)相关行政执法机关就协调事项达成一致的,政府法制机构应当制作《行政执法协调意见书》,载明相关行政执法机关达成的意见;
  (二)相关行政执法机关未能就有关事项达成一致的,政府法制机构应当明确协调意见;相关行政执法机关对明确的协调意见无异议的,由政府法制机构制作《行政执法协调意见书》;
  (三)相关行政执法机关对政府法制机构明确的协调意见有异议的,政府法制机构应当提出书面建议报请同级人民政府决定,并根据政府决定制作《行政执法协调决定书》。
  《行政执法协调意见书》和《行政执法协调决定书》加盖政府法制机构印章,发送相关行政执法机关。
  第十六条 政府法制机构在协调过程中,对行政执法机关不及时处理可能给公共利益造成难以弥补的损失等紧急情况,可以建议行政执法机关采取临时措施,也可以报请同级人民政府指定有关执法机关牵头处理。
  第十七条 政府法制机构在协调过程中,发现行政执法机关在行政执法中存在其他问题的,应当向其提出有关意见和建议;对两个或者两个以上行政执法机关共同存在的问题,应当组织有关执法机关研究解决或者改善的办法。
  第十八条 政府法制机构在协调过程中,认为有关法律、法规、规章或者规范性文件的规定不明确、不完善的,应当按照法定程序建议该法律、法规、规章或者规范性文件的制定机关作出解释或者予以完善。
  第四章 行政执法协调的执行和监督
  第十九条 对《行政执法协调意见书》、《行政执法协调决定书》明确的意见、决定,除法律、法规、规章或者规范性文件有新的规定外,行政执法机关应当执行。
  第二十条 行政执法机关在执行《行政执法协调意见书》或者《行政执法协调决定书》过程中发现新的问题,必须补充协调或者重新协调的,应当依照本办法的规定补充协调或者重新协调。
  第二十一条 公民、法人和其他组织认为行政执法机关违反本办法规定的,可以向政府法制机构或者行政监察机关投诉,政府法制机构或者行政监察机关应当及时核查处理。
  第二十二条 行政执法机关违反本办法规定,有下列情形之一,影响行政效能的,由行政监察机关依法追究有关责任人员的行政责任:
  (一)执法过程中相互争夺或者推诿,不主动协商或者不提请政府法制机构协调的;
  (二)没有正当理由,拒不执行《行政执法协调意见书》或者《行政执法协调决定书》的;
  (三)依法应当追究有关责任人员行政责任的其他情形。
  第五章 附则
  第二十三条 本办法自2005年7月1日起施行。


中华人民共和国政府和南斯拉夫社会主义联邦共和国联邦议会执委会一九八八至一九九二年长期科技合作纲要

中国政府 南斯拉夫联邦议会执委会


中华人民共和国政府和南斯拉夫社会主义联邦共和国联邦议会执委会一九八八至一九九二年长期科技合作纲要


(签订日期1988年5月13日 生效日期1988年5月13日)
  中华人民共和国政府和南斯拉夫社会主义联邦共和国联邦议会执委会,根据一九七九年三月二日《中华人民共和国政府和南斯拉夫社会主义联邦共和国政府科学技术合作协定》和一九七八年八月二十六日《中华人民共和国政府和南斯拉夫社会主义联邦共和国政府关于建立中南经济、科学和技术合作委员会的协定》,为进一步扩大和发展长期科技合作,进一步推动和发展经济合作,同意签订一九八八至一九九二年长期科技合作纲要。

  第一条 中南机构间主要的长期科技合作方式为:
  --共同研究科研开发课题和新技术工艺;
  --双方相互转让科技成果;
  --交换专家;
  --交换科技方面的进修人员;
  --互相交换情报资料。
  双方同意,为促进两国科技和经济合作,除传统的科技合作方式外,双方有关机构间将建立直接科技合作关系。

  第二条 双方将努力加强对两国科技经济发展极为重要的领域的科技合作,如:
  --机械工业;
  --农业和食品工业;
  --电子工业;
  --生物技术;
  --核能和核安全;
  --卫生保健和环境保护;
  --建筑业;
  --化学和医药工业;
  --冶金;
  --自然科学。
  双方同意,若有可能在其他领域也可建立合作关系。

  第三条 双方确认在《中华人民共和国政府和南斯拉夫社会主义联邦共和国联邦议会执委会一九八七年至一九八八年科学技术合作议定书》附件所确定的“中南直接长期科技合作项目”。合作方式和工作计划由对口部门直接商定。
  除上述议定书附件所列的项目外,双方还可补充提出其他新的长期科技合作项目,经双方商定后执行。

  第四条 双方同意,此长期科技合作纲要项目所需经费均由中南双方参与单位根据对等原则或共同商定的其他原则解决。

  第五条 此纲要由中国国家科委和南联邦国际科学、教育、文化和技术合作局负责监督实施。

  第六条 两年签订一次的科技合作议定书根据此纲要内容商定和实施。

  第七条 本纲要在两国立法机关批准后生效,但在签字之日起即可执行。
  本纲要于一九八八年五月十三日在贝尔格莱德签署,共两份,用中文和塞文写成,两种文本具有同等效力。

  中华人民共和国政府       南斯拉夫社会主义联邦共和国
                  联 邦 议 会 执 委 会
    代   表             代   表
     宋 健            鲍日达尔·马蒂奇
    (签字)              (签字)