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房地产政策演变与房价走势/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 10:33:46  浏览:8087   来源:法律资料网
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房地产政策演变与房价走势

奚正辉


  笔者以国务院历年发布的关于房地产调控的文件为线索,对房地产政策与房价的走势进行了分析,房地产政策与房价是相辅相成的。近20年的时间里,房价总体是上涨的,期间有2次房价下调,一次是2006年下半年(政策打压的原因),一次是2008年底(经济危机的原因)。

  1988年2月25日,《国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》(国发(1988)11号),《通知》指出:我国现行的住房制度存在着严重弊端。国家为城镇居民建房花了大量投资,但由于不能从经济机制上制约不合理的需求,城镇住房问题并没有得到缓和。住房分配上的不公正,已成为一个严重的社会问题,城镇住房制度改革,是经济体制改革的重要组成部分。住房制度改革可以取得很大的经济效益和社会效益,是一件利国利民的事情。要从1988年起,用三、五年时间,把住房制度改革在全国城镇分期分批推开。

  1991年6月7日,《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》(国发[1991]30号),《通知》指出:住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分,也是人民群众十分关注的重大问题,其根本目的是要缓解居民住房的困难,不断改善住房条件,正确引导消费,逐步实现住房商品化,发展房地产业。

  1991年11月23日,国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组《关于全国推进城镇住房制度改革意见的通知》(国办发[1991]73号),《通知》指出:城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分,从改革公房低租金制度着手,将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度,由住户通过商品交换(买房或租房),取得住房的所有权或使用权,使住房这种特殊商品进入消费品市场,实现住房资金投入产出的良性循环。开始在全国推进城镇住房制度改革。

  1994年7月18日,《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号),《决定》规定:把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制;把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制;把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;发展住房金融和住房保险,建立政策性和商业性并存的住房信贷体系;建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场,逐步实现住房资金投入产出的良性循环,促进房地产业和相关产业的发展。

  1998年7月3日,《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号),《通知》指出:停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;发展住房金融,培育和规范住房交易市场。

  2003年8月12日,《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发〔2003〕18号),《通知》指出:逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。

  2005年5月9日,国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号),1、满2年缴纳营业?的规定;2、确定了普通住房的标准;3、住宅期房禁止转让。

  2006年5月24日,《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号),1、购房时间从2年改为5年;2、停止别墅供地

  2006年7月11日,建设部 商务部 发展改革委 人民银行 工商总局 外汇局《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房【2006】171号),1、境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产,应当遵循商业存在的原则;2、境外人工作、学习满一年才能购买自用商品房

  2007年8月7日,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号),《意见》指出:住房问题是重要的民生问题,党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题,始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。以城市低收入家庭为对象,进一步建立健全城市廉租住房制度,改进和规范经济适用住房制度,加大棚户区、旧住宅区改造力度。

  2008年12月20日,国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号),普通住房满2年免征营业税,不满2年差额征;非普通住房满2年差额征,不满2年全额征。

  2010年1月7日,国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号),1、贷款购买第二套住房首付不低于40%;2、加强闲置土地的处理;3、一次性公开全部预售房源,明码标价;4、境外人购买房地产严格按规定执行

  2010年4月17日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号),对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。


奚正辉 律师 上海中建中汇律师事务所
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南京市农业标准化管理办法

江苏省南京市人民政府


南京市农业标准化管理办法

政府令第225号


  《南京市农业标准化管理办法》已经市政府常务会议审议通过,现予发布,自2004年2月1日起施行。

                         
代市长
                    
二○○三年十二月二十六日



  第一章 总 则

  第一条 为加强农业标准化工作,提高农产品安全质量水平和市场竞争力,维护生产者、销售者和消费者的合法权益,促进农业增效和农民增收,根据《中华人民共和国标准化法》、《中华人民共和国农业法》等有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 农业标准化是指农业、林业、畜牧业、渔业的标准化。
  农业标准化工作包括制定和修订农业标准,组织实施农业标准,对农业标准的实施进行监督等。

  第三条 在本市行政区域内从事农产品生产(含加工,下同)、销售、进出口等涉及农业标准化活动的单位和个人均应当遵守本办法。

  第四条 市质量技术监督行政主管部门统一监督管理全市农业标准化工作。
  市农业行政主管部门负责本行业的农业标准化工作。
  环保、科技、卫生、工商、商贸、出入境检验检疫等有关行政主管部门按照各自的职责,做好农业标准化工作。

  第五条 各级人民政府应当将农业标准化工作纳入国民经济和社会发展计划,将制定标准、实施标准和对农业标准实施的监督等经费列入本级财政预算。
  对农业标准化工作成绩突出的单位和个人,各级人民政府应当给予奖励。


  第二章 农业标准的制定

  第六条 农业标准体系包含国家标准、行业标准、地方标准和企业标准。
  国家标准、行业标准分为强制性标准和推荐性标准。保障人体健康,人身、财产安全的标准和法律、行政法规规定强制执行的标准是强制性标准,其他标准是推荐性标准。

  第七条 国家标准、行业标准和省地方标准没有涵盖,又需要在全市范围内统一农业生产和管理技术要求的,市质量技术监督行政主管部门可以组织制定农业地方标准:
  (一)农产品的品种、规格、质量、等级和安全、卫生要求;
  (二)农产品的试验、检验、包装、储存、运输、使用要求;
  (三)农产品生产基地、农业示范区建设要求、管理规范;
  (四)农产品生产技术操作规程;
  (五)农产品批发、销售的管理要求;
  (六)其他需要统一农业生产和管理技术要求的。

  第八条 制定农业地方标准应当符合下列要求:
 (一)符合WTO/TBT、WTO/SPS及我国有关法律、法规及国家标准、行业标准的要求,并贯彻执行国家标准、行业标准的强制性内容;
 (二)坚持科学性、协调性、经济性、合理性和可操作性相结合,做到技术先进,经济合理,切实可行,有利于推动农业技术进步;
 (三)有利于合理利用资源,保护生态环境,实现农业可持续发展;
 (四)积极采用国际标准或国外先进标准,有利于促进对外经济技术合作和对外贸易;
 (五)有利于发展地方名、特、优农产品生产;
 (六)有利于相关标准相互协调配套,有利于建立科学合理的农业、林业、畜牧业、渔业标准体系;
 (七)充分发挥行业协会、科学研究机构、学术团体和企业的作用。

  第九条 农产品生产企业生产的产品没有国家标准、行业标准和地方标准的,必须制定企业标准,作为组织生产的依据。
  鼓励农产品生产企业制定严于国家标准、行业标准、地方标准的企业标准,采用国际标  
  农产品企业标准应当按照《中华人民共和国标准化法》、《江苏省标准监督管理办法》的有关规定办理备案手续。

  第十条 市级农业地方标准由市质量技术监督行政主管部门发布,农产品企业标准由企业发布。

  第十一条 在本市范围内多点生产的农产品,没有国家标准、行业标准和地方标准的,市质量技术监督行政主管部门可以会同农业行政主管部门组织制定农产品生产的指导性技术文件。企业可以将指导性技术文件转化为企业农产品标准。


  第三章 农业标准的实施

  第十二条 市、区、县人民政府应当建立农业标准化联席会议制度,通过建立农业标准化示范区、各类农产品生产基地和服务组织等形式,建立农业标准推广体系,推进农业产业化。

  第十三条 农产品生产者必须按照国家标准、行业标准、地方标准或经备案的企业标准组织生产。
  禁止农产品生产者无标准生产农产品。
  农产品生产者应当对生产环境、生产过程、农业投入品控制、检验、包装、上市销售等全过程实施标准化管理。

  第十四条 禁止生产、销售、进口农药残留量和有毒有害物质含量超过标准及其他不符合强制性标准规定的农产品。

  第十五条 生产、销售、使用农业生产资料必须符合相关标准。
  禁止生产、销售、使用下列农业投入品:
  (一)国家明令淘汰的产品;
  (二)国家禁止使用的农药、兽药、化肥、饲料及饲料添加剂等;
  (三)不符合法律、法规和国家、行业、地方强制性标准规定的其他产品。

  第十六条 包装上市的初级农产品应当标有中文标识,标明品名、生产者或销售者的名称和地址、采摘(捕捞、宰杀)日期、净含量等。
  凡列入农业转基因生物标识管理目录的产品,必须严格按照农业转基因生物标识管理规定标注标识。
  任何单位、个人不得伪造、擅自印刷、冒用农产品标识和篡改标识内容。

  第十七条 进出口农产品的检验检疫按照《中华人民共和国进出境动植物检疫法》和《中华人民共和国进出口商品检验法》的有关规定执行。
  出口农产品的技术要求及标识应当按照合同约定执行,并符合进口国的有关规定。

  第十八条 农产品的包装材料必须符合安全、卫生标准,不得对农产品造成污染。

  第十九条 收购农产品必须执行相应的产品标准,符合农产品质量安全标准。使用实物样品时,应当符合相应标准规定。
  销售者销售的农产品必须符合相应的标准。
  农产品生产、销售企业(批发市场、大型超市和封闭管理的农贸市场)应当建立农产品质量自检制度;不具备自检条件的,应当建立送检制度。

  第二十条 各级人民政府应当确立发展名牌农产品的战略;将培育、发展无公害农产品、绿色食品、有机食品和原产地域产品等列入经济发展规划,制定鼓励政策。
  各有关行政主管部门应积极创造条件,支持无公害农产品、绿色食品、有机食品、名牌农产品和原产地域产品进入国际、国内市场。

  第二十一条 鼓励农业企业注册农产品商标,申报无公害农产品、绿色食品、有机食品、名牌农产品和原产地域产品。
  鼓励农产品生产和销售企业建立质量控制体系,积极贯彻ISO9000标准,取得质量体系认证证书。
  鼓励农产品生产企业申请并通过HACCP认证。

  第二十二条 鼓励各类市场、企业设立销售无公害农产品、绿色食品、有机食品、名牌农产品和原产地域产品的专店或专柜。
  明示生产、销售无公害农产品、绿色食品、有机食品、名牌农产品和原产地域产品必须取得相应认定、认证证书并使用质量标志。
  任何单位和个人不得伪造、擅自印刷、冒用农产品质量标志。


  第四章 农业标准实施的监督

  第二十三条 市有关行政主管部门必须按照法律、法规、规章、强制性标准和本办法的有关规定实施农业标准监督,保证农产品质量和食用安全。

  第二十四条 质量技术监督行政主管部门统一负责全市农业标准实施的监督工作,定期组织法定检验机构对农产品实行以质量安全监督抽查(以下简称“农产品监督抽查”)为主要方式的标准实施监督工作。
  农林等行政主管部门负责本行业农业标准实施的监督工作。

  第二十五条 农产品监督抽查应依据强制性标准、产品明示采用的标准或技术指标要求进行检验和判定。监督抽查以产品中的农药残留、兽药残留、重金属元素和其他可能危及人  农产品监督抽查不得收费,所需经费纳入同级财政预算。

  第二十六条 农产品监督抽查信息由组织实施的部门定期发布。

  第二十七条 从事农产品质量安全监督检验的法定检验机构必须经依法授权并具备相应的检测能力,经省级以上质量技术监督行政主管部门或其授权的部门考核合格(通过计量认证和审查认可)。

  第二十八条 对社会出具公正数据的农产品检验检测及中介检验机构必须具备相应的检测条件和能力,经省级以上质量技术监督行政主管部门计量认证考核合格,取得证书并在规定的范围和有效期内依法对社会出具检验、测试数据或报告。

  第二十九条 各类检验检测机构、企业应当遵守《中华人民共和国计量法》的规定,其进行农产品检验的仪器设备应当经法定计量检定机构检定或校准合格后方可投入使用。

  第三十条 以国家强制性标准为依据,建立农产品市场准入制度。不符合保障人体健康、人身安全要求的农产品,不得进入市场,并由相关行政主管部门监督持有人进行无害化处理。
  超市、农贸市场、农产品批发等市场对初检不合格的农产品不得上市,复检必须按国家强制性标准进行。


  第五章 罚 则

  第三十一条 违反本办法规定,有下列行为之一的,责令限期改正;逾期不改的,处以1000元以下罚款:
  (一)直接包装上市的农产品没有中文标识的;
  (二)列入国家农业转基因生物标识管理目录的产品没有按规定标注标识的。

  第三十二条 违反本办法规定,生产的农产品没有标准或企业标准没有备案的,责令限期改正;逾期不改的,处以10000元以下罚款。

  第三十三条 违反本办法规定,有下列行为之一的,责令限期改正,并可处以违法所得1倍以上3倍以下,但最高不超过30000元的罚款;没有违法所得的,可处10000元以下的罚款:
  (一)在农产品生产中使用国家明令淘汰、禁止使用或不符合法律、法规规定和强制性标准的农业投入品;
  (二)伪造、冒用农产品标识或篡改标识内容;
  (三)农产品包装材料不符合安全、卫生标准,对产品造成污染的;
  (四)伪造、冒用无公害农产品、绿色食品、有机食品质量标志或擅自印刷无公害农产品、绿色食品、有机食品、名牌农产品、原产地域产品质量标志的。

  第三十四条 无正当理由拒绝农产品质量安全监督抽查的,责令限期改正;逾期不改的,处以1000元以下罚款。

  第三十五条 违反本办法规定,有下列行为之一的,依据《中华人民共和国产品质量法》、国务院《标准化法实施条例》有关规定给予处罚:
  (一)伪造、冒用名牌农产品、原产地域产品等质量标志的;
  (二)生产、销售、进口不符合强制性标准规定农产品的;
  (三)检验机构伪造检验结果或出具虚假证明的。

  第三十六条 质量技术监督行政部门和有关行政管理部门工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十七条 本办法第三十一条至第三十四条规定的行政处罚,由质量技术监督行政部门决定;法律、法规对行使行政处罚权的机关另有规定的,从其规定。


  第六章 附 则

  第三十八条 本办法下列用语的含义:
  (一)“农产品”是指种子(含种子、种苗、种畜、种禽、鱼苗、食用菌菌种和其他繁殖材料)、粮、油、水果、蔬菜、畜产品、水产品、林产品、食用菌、饲料(非农副产品加工制成的饲料除外)及饲料添加剂、棉花、烟叶、茶叶、糖料、花卉及其他农产品。
  (二)“初级农产品”是指未经加工、制作的农产品。
  (三)“农产品生产者”是指农业标准化示范区、各类农产品生产基地、农产品生产企业。
  (四)“HACCP”是指危害分析与关键控制点。HACCP体系是鉴别、评价和控制对食品安全至关重要的危害的一种体系。
  (五)“WTO/TBT”是指世界贸易组织技术性贸易壁垒协定。
  (六)“WTO/SPS”是指世界贸易组织实施卫生与植物卫生措施协定。

  第三十九条 本办法自2004年2月1日施行。




关于出口收汇核销问题的补充规定

国家外汇管理局


关于出口收汇核销问题的补充规定
1997年9月29日,国家外汇管理局

为完善对出口收汇核销的管理,现对出口收汇核销管理中有关问题补充规定如下:
一、出口单位应当凭银行出具的加盖出口收汇核销专用联章的出口收汇核销专用结汇水单或者出口收汇核销专用收帐通知单(上述两种凭证以下简称“出口收汇核销专用联”)办理出口收汇核销。
银行出具的出口收汇核销专用联样本及出口收汇核销专用联章印模应当事先向所在地国家外汇管理局或其分、支局(以下简称“外汇局”)备案后方有效。
二、代理出口项下的核销手续为:
1、应当由代理方领取出口收汇核销单、办理出口报关及出口收汇核销手续;
2、若委托方收汇并且委托方与代理方所在地外汇局不同的,委托方收汇后,应当持正本代理协议、出口收汇核销专用联等有关凭证到其所在地外汇局办理出口收汇核销专用联的确认手续。外汇局审核委托方提交的凭证无误后,在出口收汇核销专用联背后加注代理方所在地外汇局名称、代理方单位名称、收汇金额、币种和日期,并盖章(监督收汇章),同时登记台帐。委托方应当将经外汇局确认的出口收汇核销专用联交代理方,由代理方到其所在地外汇局办理出口收汇核销手续。代理方所在地外汇局凭经委托方所在地外汇局确认的出口收汇核销专用联和核销所需的其他凭证办理出口收汇核销手续。
若委托方与代理方所在地外汇局相同的,由代理方持正本代理协议、委托方的出口收汇核销专用联及核销所需的其他凭证办理出口收汇核销手续。
3、若代理方收汇,则由代理方直接持出口收汇核销专用联及核销所需的其他凭证到其所在地外汇局办理核销手续。
三、本补充规定自1997年10月15日起施行。